Информагентство Финам
0
All posts from Информагентство Финам
Информагентство Финам in Финам,

Как изменится рынок жилой недвижимости в 2017 году

У рынка недвижимости появился шанс продемонстрировать рекордный за последние годы рост в долларовом выражении. Для этого есть определенные предпосылки.

Во-первых, после беспрецедентного падения, в долларовом выражении цены находятся на уровне середины 2000х- гг. Уровень $2000–2500 за кв.м. для такого города, как Москва, инвесторы готовы считать привлекательным для долгосрочных вложений. Уровень цен всегда задают девелоперы, вторичный рынок лишь ориентируется на них, за исключением кризисных периодов, когда стройки замирают, а продавцы на вторичном рынке начинают демпинговать. Огромные скидки, до 30% на "вторичке", мешали застройщикам, которые, в отличие от частников, не привыкли торговаться. Такой период закончился.

Сезон распродаж и акций на дешевое жилье заканчивается – застройщики постепенно поднимают цены. Тренд на рост начался еще в сентябре: индекс стоимости московского жилья вырос на 1,7 п.п., а за три недели октября – на 2,5% в долларах. Доходность в годовом выражении обогнала банковский депозит. До конца года рост цен на "первичку" произойдет еще в декабре.

Продавцы на вторичном рынке с нетерпением ждут этого момента и будут рады последовать за девелоперами. В свою очередь, ведущие застройщики, такие, как ПИК и ЛСР, ощущают рост спроса и при этом впервые за несколько лет они не обременены значительными долгами, что позволяет им гибко управлять продажами, а не реализовывать квартиры в спешке на начальном этапе по минимальным ценам. ПИК сейчас продает только 3 объекта в Москве на начальном этапе, преимущественно, в бизнес-классе, акцент продаж смещается в сторону объектов в стадии строительства.

Еще один важный фактор – начало роста ставок аренды жилой недвижимости. Еще весной цены снижались, в результате баланс спроса и предложения уравнялся. Арендодатели почувствовали перспективу роста ставок в сегменте эконом класса до 10% на горизонте полугода. Одним из сигналов стал рост запросов от корпоративных нанимателей, резко сокративших расходы на аренду в кризис. При этом, для самых дешевых квартир повышение на 10% означает увеличение цены в диапазоне 2-3 тыс. руб. в абсолютном выражении, что выглядит вполне реальным. Устойчивый рост рентной доходности – один из важнейших факторов роста цен на жилье.

Дешевая ипотека стимулировала спрос на жилье. Согласно данным ГК ПИК (входит в тройку крупнейших девелоперов России), сейчас самый высокий за последние годы уровень покупки жилья в ипотеку (47% против 7% в 2010 году). Многие скептики связывают рост цен с наложением двух факторов: низкими (субсидируемыми) ставками и акциями застройщиков. Но нет никаких признаков того, что, во-первых, государство свернет программу льготной ипотеки, во-вторых, ситуация на денежном рынке сейчас благоприятствует поддержанию низких ставок. Свыше 80% ипотечного рынка приходится на госбанки.

В октябре ведущие банки снизили ставки по ипотеке: в 2017 году возможно их поддержание в диапазоне 11-13% (нижняя граница будет достигнута не ранее 2 квартала будущего года), что на 1,5-2 п.п. лучше прежнего прогноза. Потребители ощутили инфляцию на уровне 15% в год, и готовы брать ипотеку, если она дешевле. Психологически, уровень $2000 за кв.м. кажется привлекательным для инвестиций на долгий срок, а стабилизацию рубля используют как отличную возможность для покупки жилья в кредит. Акции и скидки не влияют на тренд, а формируют лишь кратковременные скачки спроса и чаще всего заменяются на неденежные бонусы.

Большей частью скачок цен в долларах в текущем году обязан укреплению рубля. За год курс двигался довольно значительно, в диапазоне 61–82, и колебания стоимость жилья в долларах довольно сильно повторяли динамику курса. За годы относительно стабильного курса население и бизнес привыкли измерять стоимость товаров и услуг в рублях.  И в дальнейшем, если инфляция не превысит 30% в год, курс доллар-рубль будет основным ценообразующим фактором стоимости жилья, однако рублевые цены все равно будут расти.

На горизонте 1,5–2 лет ситуация выглядит устойчивой: при цене на нефть в $40 за баррель острый кризис не грозит бюджету, банковской системе, рынку недвижимости. Уровень долг / ВВП России останется ниже 20%, у государства и ЦБ нет причин стимулировать резкую девальвацию рубля: это противоречит основной цели: достижению инфляции в 4%. При умеренном ослаблении рубля, цены на жилье в Москве уже не упадут ниже уровня $2000 за кв.м. При его укреплении – будут расти. В среднем за год темпы роста могут достигать 5-10% в долларовом выражении, если среднегодовой курс USDRUB в 2017 г. составит около 70. Это намного больше доходности банковских депозитов. Любопытное исследование IRN также демонстрирует вывод, что средняя справедливая цена недвижимости при цене на нефть в $50 за баррель соответствует $2000 кв.м.

Девелоперы оптимистично смотрят в будущее: количество сделок в годовом выражении выросло почти на 30%, а новость о том, что в столице планируется сдать 2 млн кв.м. недвижимости в бывших промзонах – не пугает рынок. В моменте на продажу будет выставлено около 1/3 площадей разного класса, реализация растянется на год, и застройщики не собираются демпинговать. Практика показывает, что растущие цены способны неплохо подстегивать спрос.



Ващенко Георгий, ИК "Фридом Финанс"