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拿“刚需”说事是在讲童话

最近各地频发房地产下行的新闻,连一贯对房价唱多的任志强,也改口称“在宏观经济下行的大背景下,房地产肯定会一并下行,但由于有大量的农民需要进城,房价紧接着会迎来反弹。长线投资人不必在意今天或者明天的房价,问什么时候买房的人通常都会错过机会。”

拿宏观经济作为判断房价涨跌的理由,开始忽悠“长线投资”,我隐隐约约想起股市在6000点的时候那些把举办奥运会作为长期看多股市的理由和唱起“死了都不卖”的“长线投资”人。

我们的观点非常清晰,这一轮房价的下跌绝不是一次短暂的调整,房价至少要下跌5-10年,在现有价格的基础上跌去30%-50%。谁能救房地产?第一,取消限购救不了,因为房子太多了;第二,放水救不了,因为水放得太大,经济就完蛋了;第三,农民救不了,拿进城农民说事的,拿“刚需”说事,忽悠未来需求的,都是写童话出身。“需要”不等于“需求”,中国女孩都需要一个LV包,可不代表她们都去买一个,“需求=需要+购买力”,现在中国房产那么高的价格,和进城农民有啥关系,除非送给他们!谁能救?价格!开发商或者二手房业主老老实实降价,舍此别无出路,先降先主动。

房产除了具有居住功能,近10年的疯狂上涨是由于中国老百姓把它赋予了更多的投资属性,然而既然是投资品,其价格就必然有涨有跌。在过去的123年中,美国房价平均内生(几何)增长率为3.07%。在同样的123年中,美国CPI通胀率为2.82%。如图一,美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。在扣除通胀率后,房价就基本不涨了。


图:美国123年扣除通胀后的房价历史

任何行业,任何企业都不可能无限期的赚钱,把全世界的钱都赚走,赚得多了,涨得高了,必然会面临均值回归,任何活体疯狂增长后,必然遇见抑制其无限扩张的因素(内生和外部因素),而且是不可抗拒和消除的抑制因素。连细菌也不例外,细菌高速繁殖后,分泌大量的毒素,而这种毒素是能抑制细菌正常生长的,这就是细菌的对数生长曲线。


图:细菌的对数增长曲线

房子毕竟只有房租这么点可怜的现金流,其升值只能依赖于社会总体财富的提升,长远来看,优质股权的财富增值效率必将远高于房子。