ПЕТР I
10
All posts from ПЕТР I
ПЕТР I in Петр I,

Доступная ипотека или доступное жильё?


Удивительно, как либералы и коммунисты совпадают в своей любви к дешёвым деньгам. Нет, я понимаю, лозунг «давайте напечатаем много дешёвых денег и раздадим их народу» очень электорально привлекателен. Это, по сути, то же самое «отнять и поделить», но только не для люмпенов, а для хипстеров — эдакий простой и рыночный способ решения всех проблем.

Предвосхищая провокационные вопросы отмечу, что я согласен с некоторыми идеями товарища Глазьева, и что я ничуть не меньше вашего хочу, чтобы наш ЦБ более активно печатал деньги под инфраструктурные проекты типа «Силы Сибири». Однако печать денег — равно как и любое другое сильное лекарство — надо применять с большой осторожностью. Из бальзама «Звёздочка» получится плохой крем для губ.

Можно ли при помощи дешёвых денег сделать квартиры доступнее?

Вчера я заявил, что нельзя. На это я немедленно получил ожидаемое возражение — невидимая рука рынка, объяснили мне, сама позаботится о том, чтобы квартиры стали доступнее и дешевле. Во-первых, дешёвая ипотека уменьшит тот конский процент прибыли, который банкиры снимают сейчас с граждан. Во-вторых, строители получат возможность выгодно покупать технику в лизинг и, следовательно, стоимость строительства домов также снизится.

Получится у вас сходу найти изъян в этом построении?

Даю подсказку: посмотрите на наших западных друзей и партнёров, которые некоторое время назад начали проводить политику дешёвых денег.

Вот, допустим, Швеция, передовик монетаризма. Ставка рефинансирования в Швеции не просто близка к нулю — она уже находится в отрицательной зоне. Казалось бы, созданы идеальные условия для решения жилищной проблемы... но она почему-то не решается. Цены растут как дрожжах.

За 7 лет с 2000 по 2007 год цены на жильё в Швеции выросли в 2,6 раза — сильнее, чем за 30 лет с 1970 по 2000 год. Это, разумеется, с учётом инфляции:

http://cornucopia-en.cornubot.se/2014/02/apartment-price-indices-for-swe...

Цитирую:

http://polpred.com/?cnt=176&ns=1&sector=17

Жилищная проблема стала приоритетом для властей Швеции
Бюджет страны на 2016 год включает в себя инвестиции в улучшение жилищной ситуации. В различные проекты планируется вложить $665 млн.

Швеция уже давно пытается бороться с кризисом на рынке жилья. На квартиры в аренду выстраиваются огромные очереди, и все это усугубляется ростом цен на жилье в главных городах страны, сообщает портал The Local.

Министр финансов Швеции Магдалена Андерссон заявила, что правительство сфокусируется на том, чтобы сделать более привлекательным строительство арендных квартир. По ее словам, инвестиции в жилищный сектор станут самыми значительными за последние 20 лет.
Видимо, шведское правительство все же прислушалось к Мехмету Каплану, министру по вопросам ЖКХ, градостроения и информационных технологий. По его мнению, Швеции необходим долгосрочный план устойчивого развития жилищной сферы. Нехватка квартир и домов угрожает дальнейшему росту экономики, уменьшает мобильность населения и препятствует появлению региональных и иностранных специалистов на рынке труда. Каплан требует, чтобы государство более активно поддерживало местные советы в строительстве доступного жилья.

Как-то не складывается у шведов с дешёвым жильём, верно? А я вам объясню почему. Объясню на примере другой экономики дешёвых денег, Соединённых Штатов Америки.

После того ФРС США понизило ключевую ставку почти до нуля, ипотека стала доступна всем: даже тем, кому, по совести, и мобильный телефон продавать в кредит не стоило бы. Разумеется, цены на жильё поползли вверх.

Вторым фактором роста стали спекулянты. Ведь если цены на недвижимость растут, на этом можно зарабатывать — взять в банке кредит, купить дом, подождать, когда он подорожает, и продать. Лёгкий и понятный заработок, куда как надёжнее и прибыльнее непредсказуемого реального бизнеса.

В этот момент в ситуацию должен был бы вмешаться рынок. Строители в теории должны были бы понастроить кучу жилья и удовлетворить выросший спрос полностью. Однако на практике этого не произошло — по той простой причине, что в США строится около 1 млн домов и квартир в год:

http://www.golos-ameriki.ru/content/cn-us-economy/2866717.html
http://www.fxteam.ru/forex-library/fundamental-analyse/us_housing_starts...

Общее население США, напомню, составляет 318 млн человек. Если учесть, что дома в США делаются отнюдь не на века, и что одновременно со строительством новых домов идёт неизбежное обветшание старых, становится ясно, что рынок не может удовлетворить возросший спрос ни за год, ни даже за 10 лет.

Итак, цены на жильё резко пошли вверх. Из-за этого выросло число американцев, для которых ипотека стала неподъёмным бременем. Эти американцы дружно двинулись на рынок аренды и... цены на аренду также пошли вверх. Как видно на графике, процент жилья в собственности упал с 69 до 64 процентов, к минимумам 1990 года:


Дальше в США наметилось закономерное схлопывание пузыря недвижимости, ипотечный кризис 2007 года, массовое выселение несчастных ипотечников из их подешевевших домов. Потом политика дешёвых денег несмотря ни на что продолжилась, и пузырь снова начал надуваться:


Невидимая рука рынка, как и обещали либералы, отрегулировала ситуацию. Только сделала она это не так, как нам обещали на берегу, а по-своему, по-рыночному. В Сан-Франциско люди массово переселяются... в контейнеры. Молодой стартапер нашёл пустырь, понаставил на него кучу переоборудованных под импровизированные бытовки морских контейнеров, и сдаёт их в аренду по тысяче долларов в месяц:

http://www.vestifinance.ru/articles/60745

Это нелегально, однако власти США пока что закрывают глаза на этот самострой — видимо, по той причине, что иначе оборудовать такого рода ночлежки им придётся уже самостоятельно.

А всё почему? А потому что прежде чем звать невидимую руку рынка на помощь, надо понимать, что работает она жёстко и некрасиво. Социальная справедливость и проблемы граждан невидимую руку рынка волнуют в последнюю очередь: она думает только о прибыли, причём, что важно, о прибыли каждого конкретного эффективного собственника, а не о прибыли всего рынка в целом.

Отмечу напоследок, что проблема дефицита жилья вообще не решается «нахрапом», резкими и волевыми решениями. Советский Союз, например, пошёл по обратному пути — вместо того, чтобы максимально упросить гражданам возможность покупки жилья, он выстроил желающих в очереди и очень сильно усложнил жизнь тем, кто пытался приобрести лично себе несколько квартир.

Однако квартирный вопрос, как верно отметил классик, стоял в СССР ничуть не менее остро чем сейчас — многие люди проводили в очередях десятилетия, и умирали в почтенном возрасте в коммуналках, так и не получив собственного жилья.

Мой дед, строитель-электромонтёр, ветеран труда и ударник производства, смог купить себе скромную однушку только в 50 лет, при этом ещё 10 лет он выплачивал за неё советский аналог ипотеки, и эти выплаты, смею вас заверить, отнюдь не были лёгкими для семейного бюджета.

Подведу итог

В России жильё строилось до последнего времени советскими темпами, по 70-80 млн кв. метров в год или по полквадрата в год на одного гражданина РФ.

Таким образом любая попытка вдуть большие объёмы денег в этот очень медленно растущий пирог неизбежно приведёт к мощному росту цен на недвижимость. Бессердечную арифметику, увы, не обмануть.