dburygin 1
-8
All posts from dburygin 1
dburygin 1 in dburygin,

Почему в Москве никогда не будет доступного жилья

Пожалуй, напишу о проклятом русском вопросе, о вечной теме, заявленной в заголовке. Тем, кто не любит «многа букф», советую почитать лучше о том, что Путин сказал Порошенко, или про каких-нибудь красавиц в паранджах.

С 2000 по 2007 годы в России был один из самых крупных бумов цен на недвижимость в мире – рост на 436% на вторичном рынке и 362% на первичном. Согласно отчету журнала Forbes за 2008 год, в Москве проживает больше миллиардеров, чем в любом другом городе в мире. Дело, конечно, в том, что большинство российских миллиардеров живут в Москве, а миллиардеров в России много.

Еще важный момент – Москва самый густонаселенный город в Европе и один из самых дорогих для проживания в мире. За предыдущие 10-15 лет Москва привлекла большой объем иностранных инвестиций, однако в последнее время иностранные инвесторы все больше покидают страну. Тем не менее, на стоимость недвижимости это никак не повлияет, они останутся примерно на прежнем уровне, что уже показал опыт кризиса 2008-2009 годов.

Почему все же такой гигантский рост цен в Москве? В нулевые не сказать что Москва была мировой финансовой столицей, как Нью-Йорк, Лондон и Гонконг. Тут на помощь приходит общемировая тенденция.

Общемировая тенденция

Цены в таких мегаполисах, как Лондон, Нью-Йорк или Мумбаи, находятся на таком уровне из-за простого и естественного недостатка предложения при гигантском спросе, и тут ничего не поделаешь. Это как бы всем очевидно. Только на самом деле это не так. Почему, собственно, такое ограниченное предложение на рынке?

Во всех крупнейших и наиболее востребованных мировых столицах недостаток предложения во многом искусственный. Он продиктован регуляционными мерами строительства, вводимыми городскими правительствами – они сокращают предложение и возносят цены до таких эверестовых высот.

Недавнее исследование Лондонской школы экономики показывает, что регуляционных меры в районе Уэст-Энд в Лондоне привели к росту цен на офисную недвижимость на 800%. В Милане и Париже они искусственно стимулировали рост цен примерно на 300%. Из-за гигантских затрат на строительство никто, соответственно, не строит. По данным исследования Роберта Шиллера из Йельского университета, сама по себе стоимость строительства здания в США практически не выросла с 1980-х годов. Но при этом жилье подорожало в среднем на 30%.

Из-за высоких цен работники покидают наиболее продуктивные зоны для работы и поселяются в менее продуктивные. В результате экономика в целом страдает. Например, экономика США страдает на $1-2 трлн, а с 1960-х Америка планомерно теряла 13% ВВП.

Теперь что касается Москвы. Дело в том, что Лужков просто отказался застраивать Москву массовым жильем, сделав ставку на премиальный сегмент и офисную и торговую недвижимость. В результате и столица, и Батурина действительно обогатились. Еще город, по крайней мере центр, спасли от засилья типовых панельных зданий. Правда, не сказать, что так уж о городе много думали – по количеству снесенных в «сердце России» памятников архитектуры (ради офисной недвижимости с подземными стоянками и торговых центров) Лужкова можно сравнить разве что с Наполеоном. Собянин в целом продолжил все перечисленные лужковские традиции, добавив щепотку велодорожек и парков.

Как мы до такого докатились?

В 20 веке непрерывное приращение городов было во многом связано с транспортными затратами. Сейчас ситуация немного другая, город стал интеллектуальным кластером, способным благодаря концентрации жителей и институтов бесконечно производить деньги и рабочие места.

В 18 веке земля своеобразным гарантом богатства. С того времени мы имеем две разнонаправленные тенденции: снижение стоимости сельскохозяйственной земли и рост стоимости городской земли. Казалось бы, компьютерная революция и возможность удаленной работы могли бы привести к децентрализации и рассредоточению производства и рабочего процесса. Но люди по-прежнему любят кучковаться, для работы и жизни.

Согласно исследованию Карла Бенедикта Фрея из Оксфордского университета и Тора Бергера из Лундского университета, примерно до 1980-х годов не было прямой связи между количеством высококвалифицированных рабочих в одном месте и способности этого места порождать новые рабочие места. Потом ситуация изменилась. Чем больше население, тем больше идей, производства, рабочих мест. Рабочая сила постоянно мигрирует туда, где наиболее продуктивное производство – из-за рабочих мест и высоких зарплат, которые это производство может предложить. Это повышает эффективность производства и стимулирует экономический рост.

Однако сегодня невиданное ранее перенаселение крупных городов привело к возникновению жестких регуляционных мер городского строительства.

Чем это плохо?

Тем, что в Москве, как говорят жители столицы, «нереально купить квартиру». Недвижимость стала роскошью, как когда-то земельные поместья. Причем увеличение стоимости жилья принесло пользу только самым богатым – средний класс получил в придаток запредельные ипотечные долги, а бедные – рост арендных ставок.

Тут же и все та же проблема социального неравенства. Маттью Ронли, докторант MIT, пишет, что рост доходов владельцев капитала в ущерб работникам во многом связан именно с ростом платежей владельцам недвижимости. Возможно, не все знают, что MacDonald’s – это на самом деле даже не сеть ресторанов, а, по сути, крупнейший в мире владелец недвижимости, под вывеской которого торгуют едой разные бизнесы по всему миру. Смягчение городского планирования приведет к тому, что недвижимость станет в большей степени жильем, чем роскошью, а средства пойдут на развитие экономики.

Что делать?

Если вы задумайтесь, что можно предпринять, чтобы хотя бы снизить плотность застройки, то, скорее всего, первый ответ, который придет вам в голову – это развитие транспортной инфраструктуры. Только не нужно думать, что городские власти глупее вас и им эта идея им тоже не приходила. Все дело в соотношении затрат и доходов. Городской транспорт сейчас крайне дорогая роскошь.

Но есть еще одна, намного более серьезная проблема. Сегодня разрешения на строительство зданий – важная статья коррупционного дохода городских чиновников. Причем речь идет не только о России, это общемировая картина. В 2014 году Times опубликовал отчет, согласно которому в Индии коррупционные затраты на разрешение составили половину от общей стоимости зданий.

Ответ на вопрос в заголовке – «почему в Москве никогда не будет доступного жилья?» – состоит в том, что этого не хотят власти. Крупный мегаполис – это всегда дисбаланс, непропорциональная концентрация ресурсов. В России это искажение в сто раз больше, ввиду особенности административного устройства и централизации капитала – когда все деньги из регионов перетекают в Москву. Доходы от продаж дорогих московских квартир всегда будут превышать доходы от продаж дешевого жилья. Соответственно, количество налогов и откатов от девелоперов в городе позволяет не думать о массовом потребителе и просто строить районы за МКАДом.

Сейчас строится Новая Москва, с надеждой, что город слегка «разгрузится». Строится там именно жилье, а все остальное, по плану московских властей, как-то само собой устроится, без госинвестиций. Только на самом деле не устроится, просто потому что мегаполис всегда может предложить больше – с точки зрения рабочих мест, качества жизни, разнообразия товаров и услуг. Люди будут продолжать ездить в Москву на работу и возвращаться домой по пробкам. Это не ответ на ограниченное предложение, и уж точно Новая Москва не «разгрузит» столицу. Возможно, единственный выход – развитие других крупных городов по всей стране. Но это требует кардинальную децентрализацию и широкую автономию – во всех сферах. А этого, как мы все понимаем, в ближайшее время не произойдет.