Александр Шадрин
0
All posts from Александр Шадрин
Александр Шадрин in Александр Шадрин – частный инвестор,

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости — terra incognita фондового мира России.

Не могу найти никакого логического обоснования почему между расчетной стоимостью пая и  биржевой ценой такая разница — у ЗПИФНа «Арсагера – жилищное строительство»???

Изучив отчеты фонда и информацию самой компании Арсагеры - http://arsagera.ru/kuda_i_kak_investirovat/klyuchevye_metodiki_upravleniya_kapitalom/vse_o_rabote_fonda_nedvizhimosti_arsagera_zhiliwnoe_stroitelstvo/, найти причину такой аномалии не могу! Руководство фонда активы «не выводило» по бросовым ценам, на «проблемных» застройщиков не «попадала», расходы на ведение дела в рамках 3,7% от СЧА (для этого вида бизнеса — очень нормально), цены на недвижимость растут и оценка активов реальна. В чем причина???

Может какие-то изменения в законодательстве сделали не интересным этот инструмент инвестирования, раньше были разговоры, что недвижимость «упаковывали» в ЗПИФНы для оптимизации налогообложения, а потом убрали эту возможность. Ведь ПИФ это отдельный имущественный комплекс — где налоги пайщиками удерживаются при фиксации прибыли (погашение или продаже на вторичном рынке). Что-то изменилось от изначального состояния ведения бизнеса ЗПИФНа.Прошу напишите в комментариях пояснение по налогообложению всех действующих лиц (ЗПИФН, УК, пайщик).

Конечно, есть минус — фонд «закрытый», и формально до 31 декабря 2015 года (осталось 2,5 года) нельзя вернуть свои деньги (но есть вторичный рынок, конечно огромный спрэд в стакане, и еще дисконт к расчетной цене, но шансов больше, что этот спрэд будет сужаться к концу 2014 году - к этому сроку все жилье должно стать «готовым», и если что - можно будет выйти также через ММВБ), или пугают потери фонда при реализации недвижимости в период плохой конъюнктуры. Но когда мы дождемся этой плохой конъюнктуры???

Вся эта аномалия возникла в кризисный 2008 год — изначально цена пая на бирже и расчетная цены шли рядом (возможно тогда работал ММ, так как паи только вывели на биржу весной 2007 года). Получается для данного фонда кризис не закончился в умах инвесторов? Хотя расчетная цена уже приблизилась к докризисным значениям, а вот рыночная нет. Это же «деньги на полу» - остается их только поднять?! Россия — страна возможностей!!!

Если есть длинные деньги, и есть желание инвестировать в недвижимость — более удобного способа инвестирования нет, он не требует значительных затрат по времени и нервам (кто покупал-продавал недвижимость знает что это такое), и входной билет всего 1700-1720 рублей (котировки на ММВБ 4 июня 2013 года). С реальной недвижимостью потребуется уже от 1-1,2 миллиона рублей (комната в коммунальной квартире или общежитии в СПб, для небольших городов сумма по-меньше, но в любом случае это весомая сумма).

Если предположить, что расчетная стоимость паи (как и СЧА в целом) будет расти по 8% в год (темпы могут оказаться еще больше — так как вкладываясь в строящиеся жилье, и продавая его готовым можно рассчитывать на большую доходность) в следующие 2,5 года, то с большой долей вероятностью можно ожидать расчетную стоимость на 31 декабря 2013 равной 3533,00 рублей (2857,54 (на 29 марта 2013) х 1,06 х 1,08 х 1,08). При покупке на ММВБ сегодня за 1720 рублей — можно прогнозировать доходность за весь период (30 месяцев) в +105,4% (в среднем около +32% в год), или если положить деньги на банковский депозит на тот же период можно рассчитывать всего на +27,1% (исходя из доходности в 10% годовых при реинвестировании процентов).

Сейчас общая площадь имущества (готового и строящего) равна 5448 м2 (на 30 апреля 2013 года). Получается приобретая паи фонда на бирже ММВБ — можно купить 1м2 за 52815 рублей (167287,38371 паев х 1720 руб. / 5448 м2)!!!  В Санкт-Петербурге 52,8 тр. за метр — кто бы отказался,  но почему ни кто не бежит покупать паи фонда недвижимости???

P.S. Возможно зря я опубликовал этот топик, надеюсь, что его прочтет, как можно меньше людей...)))

Интересно, кроме фонда недвижимости Арсагеры есть ли с другими фондами недвижимости похожая ситуация?