周本泉
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走进万达 看商业地产群雄争霸

摘要】未来的商业地产将围绕人们的生活方式而营造;它顺应生活方式也引导生活方式——顺着这样的轨迹就是未来商业地产的发展规律……

 

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前文结合政策与中国未来发展趋势,对商业地产的前景作了分析。本篇将就商业地产的元素构件、通路设计与多元化业态展开探讨。

一、商业地产发展概况

中国的商业地产从最初的工厂地产、写字楼地产、酒店地产、百货地产、物流地产、孵化器地产,到近几年兴起的综合购物中心,实际上可以统称为“摸着石头过河的探索期”。从开发商的思路上看,都是以做商住的思路做商业地产,成功成熟的案例也就是最近些年万达地产在全国各地迅速布局的万达广场。总体看,目前中国的商业地产正处于从粗放走向品牌化的初级阶段,跨进高门槛时代的前夜!

什么叫商业地产?万达董事长王健林说:“我个人的理解,商业地产不是商业,也不是地产,也不是简单的商业加地产。我认为,商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资,是十分复杂的综合性产业。如果开发后销售出去,称不上商业地产”。 他举了个例子说“万达在大连有一个大型开发项目,做了5万多平方米的二层底商,建完后全部出售了,这就不叫商业地产,这是房地产,房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的,就不能叫商业地产”…

个人研究得出的结论是“商业地产是进入门槛很高的产业”。平均下来,全世界的房地产公司中,只有2—3%的企业在做商业地产,在中国的比例就更少,少于1%!其一正如王健林所说,商业地产是一个复合型的产业,不是房地产行业,也不是商业行业,它包括地产、商业、投资、金融等,非常复杂,这是商业地产的品牌属性;其二是资金门槛高,而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题,商业地产是很难做的,即使能做,也走不远。其三、商业地产是各类商业元素、文化元素有机整合的载体,需要卓越的规划能力、整合能力和辐射能力。商业地产是容地产、商业、文化、生活、生态链为一体的商业航母!

二、成功商业地产的六大构件

一是品牌构件:开发商的品牌效应是否够强——从事商业地产时间、成功案例、专业团队、资本背景;

二是模式构件:好的商业地产商铺是只租不售的。因为商铺在销售之后,再进行商业规划、整合,有两个方面保证不了,一是经营的整体性,二是经营的持续性和有效性。对于投资者而言,如果遇到开发商不是社会信誉良好地知名品牌,卖完即走,投资风险十分巨大。举个列子。东莞的一个大mall,销售得好,但开业不久就出现出现经营问题,几百个业主打官司…因此,我们观察,凡是卖商铺来做商业地产项目,9成以上运作不好!当然,极个别别占着天时地利人和的成功,属于个案。

当然近些年出现的所有权和经营权分离的商铺产品形式,产权式商铺不失为一种折中。

三是主力店构件:一个成功的商业地产商总有若干强势主力商业品牌强强联手。也就是说,一个成功的商业地产项目,在其立项之前主力店就基本到位。确立不了主力店的商业地产项目成功率极低!一般来说,一个10万平的商业地产项目,至少要3-5家不同业态的主力店,超过15家次主力店组合到位,才能确保成功。这些主力店与次主力店是否到位、是否具备号召人流的领导品牌,也是卫星商铺投资者考量的一大重点。

四是选址构件:传统核心地段与政府规划中的核心地段是商业地产选址的两条标准。

五是规模构件:一般而言,一个10万平米的购物中心,方圆3公里范围应该具备15万人的居住人群来支撑。所以,规模要求最佳,不能求最大。

六是集客组合构件:总趋势是向文化、休闲、健身的业态方向发展。国际称作“四大功能”:第一个功能是购物;第二是休闲;第三是运动;第四是交际。到购物中心去,不仅可以休闲、健身,还可以交友,这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天,起码可以玩几个小时。

为什么购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容?答曰,是为了增加人们的滞留期间。现在国内的购物中心,有一些人只单纯地考虑零售卖场,而国际成功的的购物中心,有近一半的面积都拿出来做休闲娱乐文化健身。王建林说在这方面深有体会,他说“万达开发的购物中心,哪一个购物中心的娱乐、休闲做得好,哪个购物中心就火。”


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三、商业地产内部通路设计的两条基本标准:

1、人流动线标准:这是设计方面的第一要素。人怎么流动,就象河一样,水往低处走,怎么样让水流得顺畅?不能突然加一个的坡度。单一通道是最好的,最多一个环路。人在这种路线中,方向感好,容易找到位置。

 2、视觉通透要求:在国外做购物中心有个设计要求,一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好,能刺激人的购买欲。不能搞花里胡哨不实用的东西。

四、投资者投资购物中心物业的建议

1、知名开发商开发的购物中心之配套公寓与住宅写字间。

2、知名开发商开发的购物中心之主力店、次主力店周围店面与商业街店铺。

3、投资方式:租赁经营或购买所有权和经营权分离的商铺产品(单铺200平米以下为最佳)。

商业地产业态趋势与经济展望

购物中心未来的发展必将与时俱进、多种业态并存。电商与智能化是趋势会对购物中心构成影响,但更多的是新业态新模式诞生的机会,如何构建共生共荣是值得研究与探讨的行业课题。本人一直在思考着诸如“主题电商村”的互联网商业地产模式;以养身、养老、护理、休闲、饮食、中药、中药种植、旅游等融合多种健康元素为一体的健康商业地产模式等等,希望有识之士携手探讨。总之,未来的商业地产将围绕人们的生活方式而营造;它顺应生活方式也引导生活方式;顺着这样的规律就是未来商业地产的发展轨迹。