kin
3
All posts from kin
  kin in kin,

Никто не знает, вверх или вниз

Фото: Alamy / Photas

Любимым занятием Роберта Кийосаки, автора бестселлера «Богатый папа, бедный папа», всегда были спекуляции с недвижимостью. «Я люблю недвижимость, потому что она устойчивая и медленно растущая, — пишет Кийосаки в своей книге. — Денежный поток, связанный с недвижимостью, у меня устойчивый, я распоряжаюсь им разумно, а значит, мой денежный поток имеет все шансы приносить мне большие доходы. Прочность моих дел с недвижимостью позволяет мне действовать несколько рискованно в биржевых операциях». Ипотечный кризис не сказался на доходах Кийосаки, так как он проворачивал операции с недвижимостью без использования кредита, а самыми популярными в 2009 году с его легкой руки стали семинары на тему, как разбогатеть на заложенной недвижимости, которую банки забрали за долги. «Вы добьетесь того, что банки станут прислуживать вам», — уверяют будущих инвесторов американские консультанты по покупке заложенных домов.

Интересно было бы посмотреть, как гений Кийосаки смог бы развернуться и сколотить капитал на российском рынке. Наверняка здесь ему пришлось бы туго, ведь недвижимость как актив в России ведет себя совсем не так, как в остальном мире. И самая главная проблема в том, что почти невозможно предсказать доход, который этот актив может сгенерировать.

Мы попытались рассмотреть сектор недвижимости со всех возможных сторон — и как рынок жилья, и как рынок инвестиционных квартир, и как рынок, на котором получают прибыль компании-девелоперы, акции которых, в свою очередь, также можно купить как актив. Хороших и плохих новостей, как водится, поровну. С одной стороны, если вы покупаете сегодня квартиру для сдачи в аренду, то вы не отобьете свои вложения (см. «Истинная ценность квартиры по DCF»). С другой — банки, забирающие здания за долги, и сами застройщики, поняв, что продавать пока не получается, стали сдавать площади в аренду. И это может стать началом формирования большого и нормально функционирующего рынка аренды — на радость тем, кто не хочет или не может покупать по текущим ценам. Мы намеренно не стали даже пытаться дать четкий ответ на вопрос, куда пойдут цены на недвижимость, потому что он уже давно стал флеймогонным — как тема запрета абортов или легализации проституции, например. Природный пессимизм подсказывает, что дешеветь ничего не будет, но с учетом того, что цены на квартиры и так перекрывают доход, который они могут принести, более логичной выглядит покупка акций девелоперов, которые эти же квартиры строят.