kin
7
All posts from kin
  kin in kin,

Недвижимость и биржа

Что будет с недвижимостью в 2010 году, и почему не произошло распродажи квартир по бросовым ценам в кризис

Олег Репченко «Индикаторы рынка недвижимости»

Олег Репченко «Индикаторы рынка недвижимости»

Фото из личного архива

На московском рынке недвижимости в декабре прошлого года было зафиксировано значительное увеличение количества сделок. На несколько процентов выросли и цены, что дало основание некоторым продавцам снять свои квартиры с продажи в ожидании более выгодной ситуации. Что это — начало роста? Этот вопрос в студии радиостанции Finam FM в программе «Сухой остаток» обсуждали Константин Илющенко, главный редактор журнала D', Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», Анатолий Высоцкий, аналитик банка «КИТ финанс», и ведущий Юрий Пронько.

Олег Репченко: По нашему индексу стоимости жилья долларовые цены в кризис упали примерно на 30%, рублевые — чуть меньше из-за разницы курсов валют. И что происходит сейчас? Люди, выждав, когда дым рассеялся, осознали, что надо решать квартирный вопрос. Кому нужно продавать — те продают, понимая, какая цена устоялась уже в новых экономических условиях. Те, кому надо покупать, начинают покупать. Я думаю, что 2010 год ознаменуется просто очень бурным всплеском именно количества сделок, но не ростом цен. Цена будет оставаться примерно постоянной.

Анатолий Высоцкий банк «КИТ финанс»

Анатолий Высоцкий банк «КИТ финанс»

Фото из личного архива

Юрий Пронько: Анатолий Высоцкий, что скажете?

Анатолий Высоцкий: Хотел бы добавить, что ожидаемая и обсуждаемая тема того, что компании вынуждены в связи с банкротством продавать недвижимость по себестоимости, собственно, уже закончилась — компании реструктурировали долги…

Юрий Пронько: Я помню эти настроения. Ждали, что в связи с возрастающей просрочкой по ипотечным кредитам банки начнут на рынок чуть ли не домами выбрасывать свои залоги, чтобы хоть какие-то деньги получить. Ничего подобного не произошло?

Олег Репченко: Заложено на рынке относительно немного квартир, которые покупались на самом пике. Большая часть так или иначе приобреталась ранее по меньшим ценам, и количество дефолтных квартир на «вторичке» не так уж велико — может быть, несколько десятков или сотен по всему рынку.

Юрий Пронько: Да вы что, это совсем немного!

Константин Илющенко: По идее, стоимость жилья должна зависеть от стоимости аренды. Пока стоимость аренды в Москве достаточно высокая…

Юрий Пронько: А стоимость аренды высокая в Москве?

Константин Илющенко: Да, и она практически не просела.

Олег Репченко: Нет, она просела примерно так же, на 30%. Но здесь интересно другое. А именно коэффициент отношения стоимости аренды к ценам продажи. Он как был до кризиса, так и сейчас составляет порядка 5% годовых. Если же взять мировую практику, то считается, что банковский депозит — это базовая доходность и сдача жилья в аренду должна быть чуть-чуть доходнее. Потому что есть определенные хлопоты, риски и т. д. В то время как у нас сейчас минимум 10% могут приносить. Я могу купить квартиру по нынешним ценам и получать 5% годовых, еще имея хлопоты, либо я могу просто отнести деньги в банк и получать 10% годовых.

Исходя из этой логики стоимость жилья должна быть как минимум вдвое меньше, чтобы они сравнялись. То есть «входной билет» должен быть такой: раз мне банк приносит 10%, то пусть и аренда дает 10%. А это значит, что «входной билет» должен быть в два раза ниже. А если бы аренда давала еще и больше, чем банк, как она, по идее, должна давать, то это чуть ли не в три раза. То есть мы приходим к таким ценам, что скорее не $4 тыс. за «квадрат» это должно быть, а $1,5–2 тыс.

Константин Илющенко: Когда-то считалось, что стоимость квартиры должна быть суммой 100 месячных арендных плат за нее. Но это было в середине 1990−х годов на Западе и считалось нормальной справедливой стоимостью квартиры.

Олег Репченко: То есть это 12% годовых. А у нас сейчас в Москве 5%.

Константин Илющенко: Либо аренда низкая, либо квартиры дорогие. Еще есть такая теория, что сначала растет биржа (стоимость акций), потом народ считает, что уже некуда расти, — самые шустрые эти бумаги продают первыми и начинают подбирать уже недвижимость. Будет ли у нас такое? Сейчас же у нас фондовые рынки вообще вымахали.

Олег Репченко: Знаете, я могу сказать, что именно нечто подобное уже происходило, когда фондовый рынок рос семимильными шагами в 2003–2007 годах и, в общем-то, следом тянулась и недвижимость. Самый последний резкий скачок цен на недвижимость пришелся на первое полугодие 2008 года, когда как раз начались проблемы на фондовом рынке: многие стали продавать акции, и деньги потекли в недвижимость. С января по апрель, всего за четыре месяца, недвижимость подорожала примерно на 30–40% в Москве. Если говорить о нынешней ситуации, когда фондовый рынок заметно подрос, могу отметить, что фондовый рынок просел, если я не ошибаюсь, почти в пять раз — с 2400 до 500 пунктов по РТС, а рынок недвижимости — только на 30%. И то, что сейчас по РТС мы подросли опять… до 1500 пунктов, фактически он сравнялся по уровню коррекции с рынком недвижимости. То есть нельзя сказать, что вот этот рост фондового рынка, который случился, сейчас подтолкнет вверх недвижимость.