Alexei Iuiukin
0
All posts from Alexei Iuiukin
Alexei Iuiukin in Jujukin,

Количество строящихся в столичном регионе квартир значительно превышает число их потенциальных покупателей

Квартирный вопрос скоро перестанет портить москвичей?

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), на рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения: в продаже находится почти 6 млн кв. м квартир и апартаментов. 

«Совершенно секретно» разбирается, что может произойти после такого приступа щедрости застройщиков.

    — Помоги продать дом, – вот уже полгода с этих слов Виктор начинает свой разговор с приятелями. А между тем еще год назад он хвастался удачным приобретением: особняк в 450 кв. м, в престижном загородном поселке рядом с Москвой, купленный на дешевеющие рубли с дисконтом в 10 % к рынку… «Да здесь вообще дома не продают! Это первый!» – возбужденно втолковывал счастливый домовладелец.

  Сегодня в поселке из 27 особняков три сменили хозяев, еще девять выставлены на продажу. И нельзя сказать, что покупателей нет совсем. Есть. Они даже готовы купить дом Виктора без того 10-процентного дисконта. За ту цену, которую ему объявляли в июле прошлого года. В рублях. В пересчете на доллары – это на 48 % дешевле, чем год назад… 

  Когда Виктор еще праздновал покупку дома, сразу несколько знакомых риелторов объясняли автору, почему недвижимость в начинающемся кризисе – лучший вид сбережения накоплений. 

  «Посмотри, экономика тормозит, промышленное производство падает, рубль крутит туда-сюда. А недвижимость как стояла, так и стоит, как стоила, так и стоит. В долларах стала дешевле? Ты что, на доллары живешь? К тому же это лето, застой – с осени цены вырастут вслед за долларом», – говорили они.

   А осенью случилась девальвация рубля, которую «не заметили» цены на жилье.  


ЖЕРТВЫ ОБМАНА

Похоже, эти риелторы сумели убедить многих застройщиков. Иначе трудно объяснить, почему даже в ситуации, когда нарастающие кризисные явления были видны невооруженным взглядом, они продолжали наращивать портфель проектов. Именно эти стройки, заложенные в 2012–2014 годах, и составляют основу грядущего «девятого вала» предложений. 

  Разумеется, были и объективные предпосылки. 1 июля 2012 года были официально оформлены новые границы Москвы. В результате на территории так называемой Новой Москвы развернулось соревнование: девелоперы «столбили» наиболее лакомые участки. Самыми престижными считались участки возле предполагаемого Парламентского центра и места размещения Администрации президента. Так как окончательное решение о том, где именно они будут находиться, задерживалось, девелоперы стремились выкупить инвестконтракты на участки во всех возможных локациях.

   Логика здесь была: угадавший получал возможность построить новое Крылатское. Или даже Рублёвку. Однако выиграло опять казино: вопрос о переезде президентской администрации заглох сам собой, а депутаты Госдумы наотрез отказались уезжать за МКАД.  

 Скупались и контракты на застройку участков возле задуманного Международного финансового центра (МФЦ), который было решено расположить возле Рублёво-Архангельского, на землях, которые достались Сбербанку после кризиса 2008 года. И если в 2006–2007 годах на этих землях собирались построить «город миллионеров», то теперь мыслилось строительство как минимум массива жилья, отелей и апартаментов бизнес-класса для работающих в МФЦ. Однако введенные против России секторальные санк- ции сделали саму идею МФЦ на данный момент неактуальной. 

  В кризис 2008–2009 годов девелоперы просто заморозили строительство. Теперь это невозможно. 

  «До 2008 года было принято меньше строить, а площадками под строительство чаще спекулировать. Расчет за право строительства с городскими властями обычно производился задним числом, в виде передачи части построенных квартир как «доли города». В таких условиях при наступлении кризиса проще всего было совсем перестать строить и отложить все до лучших времен. Теперь же оплата городу по многим проектам нового строительства уже произведена вперед в денежном выражении. Выросла кадастровая оценка и привязанные к ней земельные налоги», – поясняют в ИРН. 

  НЕЗДОРОВАЯ ПОЛНОТА  

 В результате предложение на рынке начало расти. Как подсчитали аналитики «ИРН-Консалтинг», сегодня в Московском регионе, без учета элитного сегмента, продается около 5,8 млн кв.м новостроек – квартир и апартаментов. Это рекордная цифра – столько не наблюдалось за все 25 лет существования современного российского рынка недвижимости, отмечают они. 

  А впереди еще более внушительные объемы предложения: по подсчетам экспертов компании Est-a-Tet, только уже заявленные проекты выбросят на рынок до 2020 года более 5 млн кв. м. Прибавьте сюда будущие проекты, не распроданные остатки старых, вторичные продажи инвесторов – и вы поймете, почему размах строек уже пугает. Причем, не только экспертов и девелоперов, но и чиновников: недавно зампред подмосковного правительства Герман Елянюшкин с тревогой говорил, что в регионе квартир строится много больше, чем существует покупателей во всей России.  

 Можно даже примерно высчитать, когда именно на рынке будет пик предложений. Строительный цикл составляет в среднем три года: у монолитных домов – подольше, у панельных – поменьше, у малоэтажного строительства – еще меньше. Большая часть участков под застройку в Новой Москве была передана по инвестконтрактам девелоперам до конца 2012 года. То есть начать строительство они обязаны до 2015 года.

   Прибавляем три года на строительство – получаем 2017 год. Участки сельскохозяйственных земель должны быть переоформлены в земли ИЖС или «дачку» (на ней возможно малоэтажное строительство) либо освоены до начала 2017 года. Прибавляем еще три года на стройку – получаем 2020 год. Видимо, вот в этом промежутке, с 2017 по 2020 год, и выйдет основной объем квартир на рынок Московского региона. Причем, скорее всего, это произойдет ближе к 2020 году, чем к 2017-му: сейчас застройщики находятся в довольно сложном финансовом положении, поэтому наверняка будут не слишком торопиться вкладываться в стройку. 

  ПРЕДЕЛЫ СКРОМНОСТИ 

  Труднее определить, где находится то дно, ниже которого цены на жилье не уйдут. Прогнозы традиционных аналитиков рынка недвижимости здесь, как показывает опыт, редко бывают точны: они либо слишком оптимистичны, либо панические – причем первые часто сменяются вторыми, и наоборот.

   Зато предсказывать ценовые уровни хорошо научились на фондовом рынке. Поэтому газета «Совершенно секретно» попросила имеющего большой опыт работы на фондовом рынке экономиста Сергея Хестанова проанализировать график долларовых цен на московскую недвижимость, который ведут «индикаторы рынка недвижимости». 

   В 2006 году, впервые проанализировав этот график, Хестанов предсказал возможность падения цен до уровня 2500 долларов за кв. м и предположил, что российский рынок недвижимости может ожидать японский сценарий (когда после двух волн падений рынок остался на дне на десятилетия). Тогда это прогноз вызвал бурю негодования, однако потом наступил 2009 год, когда столичные метры упали до предсказанной величины, а сегодня о японском сценарии отечественного рынка не говорит разве что ленивый.

   «На графике долларовых цен сложилась классическая фигура технического анализа под названием «голова – плечи». Причем правое «плечо» ниже левого. Поэтому в долларовых ценах можно ожидать значительную коррекцию», – заявил Хестанов.

   Уже сегодня, отмечает он, девелоперы в доверительных беседах жалуются на застой в продажах. 

  «В регионах продажи еще теплятся, а вот в Московском регионе уже встали», – замечает экономист. При этом, согласно неофициальным подсчетам, порядка 70 % покупок совершаются с помощью ипотечного кредитования.

   «А ведь известно – чем больше ипотечников, тем менее устойчив рынок», – говорит Хестанов.   Спусковым крючком для обвала цен, по его мнению, могут служить ухудшение экономической ситуации и/или рост доллара. 

  «Последующее снижение цен сильно ударит по тем девелоперам, которые сильно закредитованы. Им придется продавать имеющиеся объемы, как говорится, «по рынку» – невзирая на рентабельность. Это, в свою очередь, вызовет еще большее снижение цен – так происходят классические обвалы и на фондовом рынке, и на рынке недвижимости», – прогнозирует экономист.

   Спрогнозировал он и те уровни, до которых могут опуститься цены на столичное жилье в долларах.

   «Хорошо просматривается два уровня: чуть меньше 2 тыс. долларов за кв. м и в районе 600–800 долларов, – говорит Хестанов. – Причем второй уровень я считаю маловероятным: для этого должны произойти совершенно катастрофические падение экономики и цен на нефть. Более вероятен уровень около 2 тыс. долларов за кв. м».

   Что такое 2 тыс. долларов за кв. м? Для столичного рынка недвижимости, где даже сегодня цены квадратного метра составляют более 3600 долларов за кв. м, это кажется катастрофой. Но давайте посмотрим, сколько стоит «квадрат» в других столицах Европы. Совсем недавно такое сравнение любили проводить московские чиновники. Правда, сравнивали они Москву в основном с Лондоном, что давало возможность восклицать: вот видите, нам до лондонских цен еще далеко! 

  Но сегодня и до превращения Москвы во всемирный финансовый центр, каковым является Лондон, еще дальше. Гораздо более корректно будет сравнить Москву, скажем, с Берлином. Средняя цена «квадрата» здесь – 2500 евро. И это бурно растущий город, в который сегодня стремятся греки, испанцы, итальянцы, да и наши соотечественники. К тому же ВВП Германии не в пример выше российского. 

  Кстати, Международный валютный фонд подсчитал, что по паритету покупательной способности ВВП Польши и Венгрии уже выше, чем у России. Если взять Варшаву, ставшую за последние годы лидером стран Восточной Европы, то средняя цена «квадрата» тут около 1500 евро. В Будапеште чуть ниже – порядка 1300 евро. Вопрос: почему в Москве, менее привлекательной, чем Берлин, менее состоятельной, чем Варшава и Будапешт, квартиры должны стоить дороже? 

  Наконец, можно подсчитать «справедливую» стоимость, исходя из доходности сдачи в аренду. Сегодня дешевую однушку в Москве можно купить за 5 млн руб-лей, а снять – за 25 тыс. в месяц. Нетрудно подсчитать, что это дает 6 % годовых в рублях. Что, согласитесь, никак не может удовлетворить при официальной инфляции в 12 % и депозитах в банках под 20 %. Минимумом тут может выступать уровень инфляции. 

  Но тогда получается, что аренда московских квартир должна начинаться с 50 тыс. Много ли найдется сегодня таких арендаторов? Но есть и другой вариант – вдвое ниже должна стоить сама квартира. Если произвести подсчет, получается, что при стоимости в 2 тыс. долларов за кв. м та же арендная плата даст уже 10 % годовых – уже близко к нулевой рентабельности. 

  А вот временной расчет наступления этого печального будущего сделать сложно. «Надо иметь в виду, что временной лаг между обвалом экономики и рынка недвижимости – от 9 месяцев до года, – напоминает Хестанов. – При этом российская экономика сейчас находится в неопределенном состоянии. Прежде всего потому, что непонятно, что будет с нефтью». Тем не менее, прогнозирует Хестанов, если нефть упадет до 30–40 долларов за баррель, то обвал цен на рынке недвижимости может случиться в течение года после этого события.

   «Если же нефть и рубль стабилизируются примерно на нынешних уровнях, то пика падения цен на жилье можно ожидать где-то на горизонте 2017–2018 годов, – считает экономист. – Это тем более вероятно, что это период выборного цикла как в России, так и в США, где передача власти после выборов 2016 года будет в реальности происходить весной 2017-го». 

  Если вспомнить, что пик предложений на первичном рынке придется на период 2017–2020 годов, то можно предположить, что пик кризиса на рынке недвижимости падет где-то на 2018–2019 годы. Остается открытым только вопрос, что будет дальше: новый рост цен или их многолетняя стагнация по японскому варианту?

ВЫХОД – ГДЕ ВХОД  

Что такое обвал рынка недвижимости, в правительстве очень хорошо понимают: одни митинги валютных ипотечников чего стоят. А ведь завтра рядом с ними могут оказаться и те, кто взял рублевый кредит. Дело в том, что российские законы, в отличие, скажем от США, не позволяют должнику просто отдать квартиру банку: он должен выплатить весь кредит. Поэтому, даже продав подешевевшую квартиру, он останется с долговым ярмом на всю жизнь. 

  Между тем падение экономики уже ощущают на себе все новые слои населения: бюджетникам не индексировали зарплаты, на автозаводах идут сокращения, а оставшихся отправляют в неоплачиваемые отпуска или сокращают рабочий день. По данным Росстата, реальные зарплаты россиян в апреле уменьшились на 13,2 % по сравнению с апрелем 2014 года, а уровень бедности в первом квартале подскочил до 16 %, что на 2 % выше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Больше всего, как это и бывает в кризис, теряет средний класс – а ведь именно он и составляет костяк ипотечных покупателей. 

  Для оживления спроса весной ставка субсидированной ипотеки правительством была опущена до докризисных 12 % годовых, однако помогло это ненадолго. Во-первых, крупные банки, принимающие участие в государственной программе субсидирования ставки по ипотеке, уже выбрали выделенный лимит господдержки и просят о его увеличении. Так уже поступил Сбербанк, собирается просить дополнительные средства и «ВТБ24». Во-вторых, по оценкам специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», госпрограмма субсидирования ипотечной ставки не подходит половине покупателей. 

  Дело в том, что она предназначена для покупок на первичном рынке. А каждый второй покупатель не может ждать, пока дом будет достроен: это и те, кто не имеет жилья в Москве, и те, кто хочет улучшить жилищные условия, продав имеющуюся квартиру и взяв на недостающую сумму ипотечный кредит. Таких вообще большинство, и застройщики придумывают для них всевозможные программы рассрочки и трейд-ин (выкупа имеющегося жилья). Однако в любом из этих вариантов значительный промежуток времени люди, продав имеющееся жилье, снимутся с регистрационного учета по этому адресу, но еще не смогут зарегистрироваться по адресу новостройки. 

  Учитывая, что система регистрации по адресу по-прежнему определяет возможности пенсионного обеспечения, лечения, обучения в школе и записи в детский сад, не говоря о требованиях тех же банков, многих работодателей и прочих, неудивительно, что согласиться «выписаться в никуда» могут немногие. 

  «Государственная программа субсидирования ипотеки существенно поддержала спрос на рынке новостроек и предупредила на нем жесткий кризис. Однако по факту она не позволяет без существенных потерь решить актуальные жилищные вопросы тем, кто уже имеет жилье в столице, но нуждается в изменении его характеристик. В том числе ограничивает возможности коренных москвичей», – считает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. 

  Отсюда вытекает и первый рецепт: необходимо либо распространить условия субсидирования ставки ипотечного кредита на весь рынок (что невозможно), либо провести реформу института регистрации – что вполне возможно, ничего не стоит бюджету, но подрывает основы благосостояния некоторых сотрудников ФМС и уничтожает рынок продажи московской и областной регистрации.

   Без реформы института регистрации невозможно и создание цивилизованного рынка аренды. Сегодня зарегистрировать на своей жилплощади арендатора, для владельца недвижимости означает не просто уплату налога, но и весьма затруднительную для многих процедуру декларирования дохода. Возможно, стоит тут взять пример с Германии, где большинство квартир в городах сдается в аренду.

   Согласно законодательству, от налогообожения освобождаются доходы до 10 тыс. евро в год. В среднем, это доход от сдачи в аренду 1–2-комнатной квартиры в спальном районе. Если бы российское правительство освободило от налогообложения такие квартиры, ужесточив надзор за остальными участниками рынка, рынок аренды стал бы гораздо прозрачнее. 

  А на прозрачном рынке уже можно вводить правила, цивилизующие отношения сторон. К примеру, ограничивать рост арендной платы официальной инфляцией, усиливать ответственность арендаторов за порчу имущества (в том числе, создавая черные списки), гарантировать соблюдение договора и прочее. 

  Будет цивилизованный рынок аренды – изменится и покупатель новостроек. Тогда все чаще это будет не рядовой потребитель, готовый купить «кота в мешке» из-за того, что на готовое жилье денег не хватает, а консервативный инвестор, предпочитающий получать свои 5–10 % и ждать благоприятного периода для продажи жилья. 

  Наконец, одним из лучших способов предотвращения обвалов является мягкий спуск. Как, например, это делается сейчас в Великобритании, где власти всерьез озаботились надуванием пузыря на рынке недвижимости. Российские власти пока заняты стимулированием спроса, что, безусловно, идет на пользу девелоперам и банкам, но лишь усугубляет проблему и оттягивает ее разрешение. О покупателях, которые завтра могут оказаться на улице и с огромными долгами банкам, никто не думает. 

  Похоже, кризис 2008–2009 годов убедил власти, что российские граждане костьми лягут ради того, чтобы не потерять купленное жилье. Однако все может измениться. К тому же, «костей», образно говоря, может оказаться недостаточно. А люди, уверенные, что им больше нечего терять, кроме своих долгов, могут оказаться грозной силой. И, кстати, это на долгие годы отвадит россиян покупать жилье, да еще в долг.