lanasch
7
All posts from lanasch
  lanasch in lanasch,

Цены на недвижимость (методика оценки)

Сегодня я задумалась об объективной цене на недвижимость (разговор в чате натолкнул на мысль), т.к. продавцы и покупатели могут очень долго спорить о том, кто из них прав полагаясь исключительно на собственные ощущения того, что можно назвать дорого, а что дёшево.

 

Как и любой актив оценить недвижимость можно тремя методами – затратным, сравнительным и доходным. Причём затратный – тот самый, о котором кричат девелоперы и строители, что ни в коем случае они не будут продавать недвижимость ниже себестоимости, на практике принято использовать лишь с целью создания безубыточного производства при государственной монополии либо монопсонии.

 

Сравнительный метод я также не считаю репрезентативным, т.к. рынок недвижимости неэластичен, хотя на этот метод ориентируются все продавцы недвижимости на вторичном рынке. Ибо сами не в состоянии произвести оценку. Но на самом деле они правы. Если даже на рынке недвижимости надулся пузырь, но есть люди, которые продолжают покупать квартиры по раздувшимся ценам, надо быть очень глупым, чтобы не впарить этим людям лишние квадратные метры.

 

Но вот грамотному покупателю всегда необходимо совершенно чётко понимать совершает ли он выгодную сделку. И каковы перспективы его инвестиции. А именно инвестор всегда наиболее адекватно и цинично понимает, сколько он готов заплатить за тот или иной актив.

Для нормальной оценки недвижимости необходимо основываться на переменной, которая быстро бы реагировала на изменившуюся конъюнктуру рынка. А потому в каждый момент времени можно дать наиболее точную оценку нынешней стоимости. Таким показателем является арендная плата. Соответственно, любой инвестор покупая квартиру планирует окупить её. Здесь я введу одно допущение – я считаю нормальным сроком окупаемости 10 лет. Я не учитываю временную стоимость денег, т.к. цену я рассчитываю нынешнюю и арендную ставку также беру нынешнюю, а ведь понятно, что арендная плата будет расти не медленнее инфляции.

Таким образом, аренда 1 кв.м. в месяц в Петербурге (я здесь живу, а потому знаю в какую сумму обходится арендуемое жильё) в Приморском районе составляет 15500 руб./мес, что приблизительно 500 руб./мес и 6000 руб./год.

За десять лет получается 60000 руб./кв.м. А с учётом скидок, о которых пока мало объявляют, но ходят слухи, сейчас уже есть такие цены.

 

Я сама была поражена, так как у меня не реализована потребность в жилой площади и в глубине души я считала, что цены всё ещё высоки и надо ждать.

Но, как оказалось, рынок, даже такой неэффективный как рынок недвижимости, стремится к адекватности.