Vasilevsky
0
All posts from Vasilevsky
  Vasilevsky in Vasilevsky,

Кому достанутся Люберецкие поля аэрации??? Тот и выиграл!

Сейчас все заговорили о Люберцах. Кто претенденты? Есть предположения???

http://www.indpg.ru/snip/2009/03/21499.html

Большая игра на поле аэрации

 

На месте очистки сточных вод вблизи Люберец будет построен жилой микрорайон

Сергей Романов


Правительства Москвы и Подмосковья совместными усилиями инициировали крупномасштабный проект по застройке Люберецких полей аэрации. На огромном участке, который по размерам не уступает Северному и Южному Бутово, планируется построить жилой микрорайон. Общая площадь его застройки составит около 10 млн м2. По самым скромным подсчетам, только московскому бюджету проект обойдется почти в $10 млрд. При этом у экологов целесообразность застройки Люберецких полей вызывает большие сомнения.

Еще год назад на 490 га Люберецких полей, расположенных на границе Москвы и области, планировалось построить 5 млн м2 жилья — около 1,5 млн м2 на городской части территории и 3,5-4 млнм2 — на областной. Но кризис внес свои коррективы, и теперь столица, по всей видимости, будет реализовывать весь проект самостоятельно. По предварительным расчетам, себестоимость одного м2 обойдется в $1,5 тыс. Всего на строительство планируется направить от $1,5 млрд до $2,25 млрд. По признанию столичных финансистов, такие деньги у Москвы имеются. Однако этим затраты не ограничатся…

Объект номер один

Как стало известно из источников в Московском правительстве, город постарается выкупить у области не только ее объемы проекта, но и дополнительные участки под строительство еще 5 млн м2 жилых площадей. В середине января руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин официально заявил, что на месте Люберецких полей аэрации будет построен новый район уже на 10 млн м2 жилья. А освоение этого участка станет для Москвы в ближайшие годы «объектом номер один». Новый микрорайон, скорее всего, войдет в состав Юго-Восточного административного округа и будет отнесен к району Некрасовский.

Принимая в расчет его далеко не престижное месторасположение (не самый популярный юговосток, очистные поля, наличие по соседству действующего мусоросжигательного завода), включая коммерческую часть, будут строить жилье только экономкласса, в основном панельные многосекционные дома.

Московская часть полей площадью 140 га будет застроена муниципальным жильем. В основном здесь получат квартиры столичные очередники, переселенцы, молодые семьи и другие участники льготных городских программ. Квартиры можно будет приобретать по программе социальной ипотеки, а также с рассрочкой платежа или на городскую субсидию, причем в самом скором времени. Так, уже в I квартале нынешнего года планируется сдать почти 100 тыс. м2 жилья, а к концу года — 0,5 млн м2 только социального жилья (треть всей программы городского социального строительства на 2009 год). Благо солидный задел для этого был создан в 2008 году. Массовое заселение начнется в первой половине 2010 года. А при самом удачном раскладе все работы на Люберецких полях аэрации планируется завершить уже в 2011-2012 годах.

В связи с расширением строительства в проект были внесены заметные корректировки (проектирование ведут специалисты «Москапстроя», НИиПИГенплана). Так, зона жилой застройки вблизи Люберецких полей аэрации расширится за счет реорганизации промзоны «Руднево», расположенной по соседству. Подыщут другой адрес и ветеринарно-санитарному комбинату «Эколог».

Главные игроки

Вся московская часть социального строительства будет финансироваться из городского бюджета. Поэтому при строительстве под Люберцами предпочтение было отдано застройщикам, ранее работавшим по госзаказам: ДСК-1, ПИК, холдингу «Главстрой» (в лице московского отделения «Главмосстрой»), СУ-155, группе «Абсолют».

Корпорация «Главмосстрой» приступила к строительству сразу после новогодних праздников. По плану на ее долю приходится пять панельных домов серии ГМС-1 общей площадью около 80 тыс. м2. Причем сдача «главмосстроевского» жилья запланирована уже на IV квартал 2009 года. Однако в середине февраля корпорация окунулась в череду вполне ожидаемых неурядиц. Иски к «Главмосстрою» предъявили множество подрядчиков, «Номос-банк», «Альфа-банк», а затем и ВТБ. Счета корпорации были заблокированы. Естественно, возникает закономерный вопрос по поводу дальнейшей дееспособности такой важной строительной единицы на Люберецких полях.

По своим каналам
«Биография» Люберецкой станции аэрации МГП «Мосводоканал» начинается с сентября 1963 года. К ее возведению имеет самое непосредственное отношение глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. В советскую бытность предприятие, расположенное в поселке Некрасовка, считалось не только самым мощным природоохранным комплексом столицы, где производится биологическая очистка сточных вод, но и одним из крупнейших в Европе. И по сей день на долю станции приходится около 3 млн м2 очищенных сточных вод. Загрузка огромная, если учесть, что вся система канализации столицы ежесуточно принимает на свои сооружения около 6 млн м2. Очищенная вода по 28-километровому каналу сбрасывается в Москву-реку.

Чуть раньше в щекотливой ситуации оказался еще один застройщик — компания «ПИК», на которую в Арбитражный суд г. Москвы поступило 12 исков на общую сумму 90,74 млн рублей. На конец 2008 года общая долговая нагрузка группы составляла $1,6 млрд. Правда, «Номос-банк» успел отказаться от своих исков «по причине погашения задолженности». А «Альфа-банк», претендовавший на 170 млн рублей, теперь рассчитывает получить долги «без суда и следствия». Но так или иначе, ПИК, как и «Главмосстрой», в щекотливой ситуации, похоже, рассчитывает только на то, что московское правительство не оставит в беде одного из основных генеральных подрядчиков.

Что касается других исполнителей проекта, то их серьезные финансовые неприятности пока миновали. В планах СУ-155 — сдача 370 тыс. м2. При этом без учета рекультивации земли им предстоит освоить более $300 млн государственных инвестиций.

Тем не менее, как считает Константин Королев, генеральный директор компании Smart Рroperty, кризис еще помотает нервы застройщикам Люберецких полей аэрации. В условиях стремительного удорожания заемных средств проект, который еще в докризисные времена не сулил больших прибылей застройщикам, может сейчас оказаться и вовсе убыточным.

Трудности застройки

По большому счету, никто не планирует ликвидировать Люберецкую станцию аэрации. И основной ее комплекс, и каналы, которые замыкаются на него, будут и дальше функционировать. А вот поля аэрации, как говорится, свое отработали и больше не нужны, но их обустройство влетит столичной казне в копеечку. Сразу закладывать фундаменты на таком грунте — очевидное преступление. По технологии местность сначала должна быть осушена, грунт переработан, наконец, потребуется удалить и вывезти все иловые отложения. Рекультивация земель на территории первой очереди проводится силами МСМ-5 и УМ-4, иловый осадок собирается и вывозится на специальные полигоны, как это уже практиковалось при застройке Марьино. Затем строители под наблюдением экологов намерены провести повторный анализ грунта, засыпать его песком и послойно уплотнить почву. (Работники НИИ Экологии ведут постоянный мониторинг по состоянию грунтов на данной территории. Хотя вся проектная документация на строящиеся дома, кроме Мосгосэкспертизы, визируется и в Мособлэкспертизе.).

Если провести параллели с недалеким прошлым, то в том же Марьино подготовка площадок длилась около трех лет. За это время было вывезено 9 млн м3 иловых осадков и засыпано 12 млн м3 песка. Правда, часть ила была переработана прямо на марьинской территории. Для этого пришлось построить специальную емкость для хранения и обезвоживания канализационного отстоя. А сухой остаток был смешан с чистым грунтом при разбивке местного парка. Есть мнения, что под Люберцами отстой будет сжигаться на местном мусороперерабатывающем заводе. Только понравится ли такое нововведение первым новоселам?

По оценке специалистов, на утилизацию иловых осадков придется потратить чуть ли не половину суммы, выделенной под застройку Люберецких полей, — около $4 млрд. А если будет принято решение класть новый слой почвы, как это делается в западных странах, то уже дополнительно в каждый обустроенный гектар придется «закопать» еще до $5 млн. В итоге общие инвестиции, по самым скромным подсчетам, составят около $10 млрд.

Тем не менее крупных земельных участков в Москве и ближнем Подмосковье крайне мало, поэтому Люберцы, даже с их неблагоприятными почвами, становятся для строителей и девелоперов довольно-таки привлекательной площадкой. До наступления кризиса эксперты прогнозировали, что м2 на начальном этапе строительства будет продаваться по цене от $2,5 тыс. Но сегодня, когда рынок городской недвижимости практически остановился в ценовом росте, была сделана поправка — $2 тыс. за м2, что также позволит окупить средства, вложенные в поля аэрации.

Но это, так сказать, сугубо строительные трудности. А когда строительство закончится, осложнения могут возникнуть уже для новоселов. Например, Константин Королев из Smart Рroperty высказал «СНИПу» свои опасения в отношении дорожной инфраструктуры: «Известно, что восточное направление — одно из самых загруженных в плане автомобильного транспорта. Рязанский и Волгоградский проспекты — одна сплошная пробка, причем уже не только в будни, но и в выходные дни. Подъездные пути, ведущие в Люберцы, не справляются с потоком легкового и тем более грузового транспорта. Единственным выходом могла бы стать прокладка маршрутов рельсовых видов транспорта до ближайших станций метро. Причем одна ветка не спасет. Как минимум придется прокладывать рельсы и до Выхино, и до Новогиреево. Но в планах такого строительства пока не ожидается».

Еще больше волнений у будущих переселенцев вызывает экологический вопрос: не опасно ли для здоровья жить в соседстве с мусоросжигательным заводом, причем на земле, на которой более четырех десятков лет производилась очистка и отстойка отработанных сточных вод? Об этом отдельный разговор.

Чего опасаются будущие жители

Самый главный аргумент не в пользу престарелой станции заключается в том, что переброска сточных вод на Люберецкие и Курьяновские очистные сооружения в связи с возведением новых микрорайонов вызвала перезагрузку коллекторов. При этом, как считают в кулуарах власти и в ученых кругах, в условиях дефицита энергоресурсов в столице огромные энергозатраты на подобную перекачку стоков просто неоправданны. Таким образом, от строительства в каждом новом микрорайоне локальных очистных сооружений теперь уже никуда не деться. А потому шлагбаум для прохода спецтехники для штурма Люберецких полей аэрации был поднят.

Да и среди гидрометеорологов и экологов существует мнение, что вместо больших станций очистки, какой, в частности, является Люберецкая, при каждом предприятии и в населенных пунктах следует строить небольшие, но качественные очистные сооружения. Мало того, против Люберецкой станции появились и другие веские аргументы. Например, что именно с крупных очистных объектов в главную водную артерию города в последнее время стало попадать больше всего загрязнений. Мол, теперь на одну единицу сточных вод в Москве-реке приходится только 1,4 природной. При этом если учесть, что в районе Люберецкой станции в реке до последнего времени ежегодно росла концентрация аммонийного азота, то время конкретных мер, как говорится, давно наступило.

Даже после прекращения очистки на полях аэрации жители близлежащего микрорайона Кожухово продолжают жаловаться на невыносимый запах канализации и гари. К тому же стало известно, что мусоросжигательный завод №4, примыкающий к промзоне «Руднево», никуда переноситься не будет, и опасения в целесообразности возведения здесь жилья увеличились. Столичные власти, правда, постарались успокоить общественность: дескать, жилые дома будут находиться на безопасном расстоянии, а полосу отчуждения вокруг завода планируется застроить объектами коммунальной сферы, которые также станут препятствовать проникновению гари и запахов. Однако независимые эксперты предостерегают: наличие завода, несмотря на трехкилометровую санитарную зону вокруг него, несомненно скажется на покупательском спросе. Именно покупательском, потому что очередникам и льготникам права на выбор, увы, не представится.