clopusic
2
All posts from clopusic
  clopusic in clopusic,

Да, в теории все красиво...

Накопил и купил (часть 2)

Андрей Губанов liberal@e1.ru

Предсказывать поведение рынка недвижимости занятие весьма неблагодарное. На этом обжигались и весьма грамотные аналитики. Поэтому разговор о стратегии накопления денег на первый взнос по ипотеке носит в определенной степени умозрительный характер. Вполне может оказаться, что все наши расчеты окажутся вмиг «сметены могучим ураганом» ажиотажного спроса на недвижимость.

Тем более что приостановка строительства, случившаяся во время кризиса, дает предпосылки для возникновения в перспективе дефицита на рынке жилья в Екатеринбурге, что автоматически влечет за собой рост цен. Тем не менее, давайте построим некую модель, с помощью которой можно рассчитать перспективы проекта «накопить на жилье из зарплаты».

Если цены не будут расти

Согласно данным Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН), за прошлый год цены на жилье в Екатеринбурге упали на 15,26%. С начала текущего года произошло некоторое подорожание – на 0,36%. Собственно, когда динамика цен – треть процента за полгода - это следует называть стабилизаций цен. Как долго это продлится – неясно. Если бы были гарантии стабильных цен хотя бы на период два года, то вопрос накопления средств на первый взнос по ипотеке решался без особого труда.

Например, если открыть пополняемый вклад под 8% годовых (предлагают несколько банков в Екатеринбурге) и в течение двух лет ежемесячно вносить на него по 17 тыс. руб. (это вполне под силу семье из двух человек), то в конце срока на счете окажется 460 тыс. руб. (не облагаемых налогом). Данной суммы достаточно, чтобы сделать первый взнос при покупке в ипотеку однокомнатной «хрущевки» не в центре Екатеринбурга. Это при условии, что по условиям банка первый взнос должен быть не ниже 30% стоимости приобретаемого жилья.

Если же банк настаивает на внесении изначально только 20%, то можно купить жилье немного более высокого класса. Пусть даже в нашем примере заработок членов семьи не превышает среднего по Екатеринбургу (по разным данным 22-25 тыс. руб.), этого хватит, чтобы взять ипотечный кредит и купить 1-2-х комнатную квартиру эконом класса.

ПИФы и жилье росли параллельно

Напомню, что вся вышеописанная идиллия работает только при условии стабильных цен на жилье в течение хотя бы ближайших двух лет. А если счастья не случится, и цены таки полезут вверх?

Если рост будет умеренным, то описанная схема может сработать. Ну, разве что накопленных денег хватит не на 30-и, а, скажем, на 10-15-процентный взнос. Скорее всего, этого будет достаточно.

Уже сегодня ряд банков дают ипотеку с 10-процентным взносом. Причем в условиях роста цен на жилье, таких банков станет больше. Ведь банки станут меньше бояться обесценивания недвижимости, кроме того, обычно рост цен на жилье говорит о стабильности экономики, что делает банки еще более добрыми.

Впрочем, гарантировать стабильные цены на жилье, равно как их умеренный рост – невозможно. С вероятностью отличной от нуля квартиры в Екатеринбурге могут начать активно дорожать буквально со следующей недели. И тогда формируемые нами накопления не угонятся за ценами. А значит, в процедуру накопления денег на первый взнос по ипотеке надо включить механизм, который позволит деньгам прирастать адекватно динамике цен на недвижимость.

Для начала обратимся к статье «Накопил и купил», опубликованной 18.06.10. В ней рассказывалось о доходности, которую могут принести разные финансовые инструменты (банковский вклад, ПИФы, игра на фондовом рынке и пр.) В ней, анализируя статистику по паевым инвестиционным фондам (ПИФ) мы обнаружили, что за последние 10 лет (включая годы кризиса) российские ПИФы акций зарабатывали своим пайщикам в среднем 22,7% ежегодно (расчет по методике, предложенной порталом bogache.ru дает результат 25%). Но в каждый конкретный год доход мог быть каким угодно – от сотен процентов до глубокого минуса. Так же существует серьезный разбег между отдельными ПИФами (какой то более стабильный, какой то более рискованный). Но в целом на достаточно большом отрезке ПИФы обеспечивают доходность ощутимо выше, чем банковские депозиты.

В конце концов, можно (и нужно) раскидать средства по разным ПИФам, чтобы получить некий средний результат и застраховаться от откровенных провалов. Кроме того, помимо рассмотренных нами ПИФов акций, можно использовать более стабильные ПИФы облигаций. Кстати, финансовые аналитики именно так и советуют делать, особенно если речь идет о достаточно продолжительном – пять лет и более – сроке накопления.

Вот одна из стандартных схем: 50-60% средств направляем в низкорисковые инструменты (банковский депозит, ПИФы облигаций и т.д.), остальное – в более рисковые инструменты, например, в ПИФы акций. Такую схему вложения средств вполне можно использовать и для накопления денег на первый взнос по ипотеке. Тогда можно будет получить на вложенные средства доход выше, чем по банковским вкладам при приемлемом риске.

Но можно рассмотреть и вариант с использованием сугубо ПИФов акций. Тем более что существует любопытная статистика – за десять лет жилье в Екатеринбурге подорожало примерно на столько же, на сколько прибавили в весе паи ПИФов акций.

По данным главного специалиста Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости Геннадия Стерника, в начале 2000 года средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Екатеринбурге составляла 220 долларов США за кв.м. В пересчете по тогдашнему курсу получается – 5,9 тыс. руб. В нынешнем году средняя цена вторички в Екатеринбурге колеблется около 53 тыс. руб. за кв.м. Несложно посчитать, что за 10 лет цены на жилье выросли в 9 раз. А стоимость паев ПИФов акций за этот же период выросла в 9,4 раза.

В реальности цены на жилье (паи ПИФов) росли не линейно. Периоды резкого роста сменялись застоями. Но если принять линейную схему, то окажется, что с начала века цены на жилье в Екатеринбурге и средняя стоимость паев ПИФов акций увеличивались примерно на 25% ежегодно.

В принципе, можно экстраполировать эту ситуацию на будущее и посчитать, что через два года однокомнатная «хрущевка» на Уралмаше будет стоить (нынешняя цена равная 1550 тыс. р. × 25% × 25%) 2400 тыс. руб. При этом средства, вложенные в ПИФ акций, так же будут прирастать на 25% ежегодно. Следовательно, если в течение двух лет вкладывать в такой ПИФ по 17 тыс. руб. ежемесячно (как в первом примере), то в конце этого срока накопленная сумма (включая доход по ПИФу) составит 574 тыс. руб. Это больше 20% стоимости упомянутого жилья. А значит, накопленной суммы вполне хватит на первый взнос по ипотеке. Если на тот момент заемщик (один заемщик или семейная пара) будет зарабатывать не менее 38-40 тыс. в месяц, то банк вполне согласится дать ему недостающую сумму (1,8 млн.) в кредит на 25-30 лет.

Можно накопить за год?

Для тех, кто хочет посчитать свой собственный вариант накопления средств на взнос по ипотеке, поясню, что для расчетов при подготовке статьи использовался финансовый калькулятор на сайте bogache.ru. Там есть функция «пенсионный калькулятор», позволяющая вычислить накопленную сумму при ежемесячном ее пополнении (с учетом начисляемых процентов).

И вот еще один важный момент. Приведенные рассуждения о динамике квартирных цен на перспективу – это нечто «могущее быть». Реальность может отличаться от наших моделей в ту или иную сторону. Равно не стоит воспринимать доходность по ПИФам в 25% годовых как нечто гарантированное. Мало того, что в реальности ПИФ имеет разные результаты в разные периоды, так еще и каждый из присутствующих на рынке ПИФов имеет свой характер. Выбирая тот или иной ПИФ (несколько ПИФов), человек совершает свой выбор и несет ответственность за него.

Цель данной статьи - не дать однозначно выигрышный рецепт, а показать потенциальную возможность накопления средств на первый взнос по ипотеке. Чем выше ежемесячные отчисления в пользу этого взноса, и чем меньше срок накопления – тем ниже риск того, что прирост суммы отстанет от роста цен на недвижимость.

Кстати, в уже упомянутой статье «Накопил и купил» было обещано объяснить, как семья из двух человек зарабатывающих по 30 тыс. руб. уже через год может иметь на руках сумму, достаточную для покупки «однушки» в ипотеку.

На столь короткий период связываться с ПИФами не стоит. Поэтому рассмотрим вариант с банковским пополняемым вкладом. Если наша семья будет вносить на вклад половину своего дохода (30 тыс.) ежемесячно. То при доходности вклада 8%, через год у них на счете будет 390 тыс. руб. Если за год цены на жилье вырастут на 25% (что маловероятно), то «однушка» эконом-класса в Екатеринбурге будет стоить в районе 2 млн. То есть суммы, накопленной парой, практически хватит на взнос в размере 20% от цены приобретаемого жилья.

http://www.e1.ru/articles/analitics/006/840/article_6840.htm...