klenkoff
5
All posts from klenkoff
  klenkoff in klenkoff,

Инвестиции в недвижимость Австрии: анализ рынка недвижимости Вены 2010

Вена – город высокого качества жизни

В рейтинге крупных городов, ежегодно публикуемом влиятельной американской консалтинговой фирмой Mercer, Вена второй год подряд признана лучшим в мире городом.

венаПочему Вена?

В городе мирового масштаба можно чувствовать себя хорошо.

  • Здесь самое высокое качество жизни в странах ЕС, первое место в мире
  • Один из самых безопасных городов мира
  • Высококачественные предложения в сфере искусства, культуры, досуга, шопинга отдыха, спорта, снабжения
  • Хорошая экология (зеленые насаждения занимают 50 % общей площади Вены, вода из под крана главным образом поступает с окружающих гор и рекомендуется к употреблению, большое внимание уделяется экологии в строительстве и других сферах жизнедеятельности)
  • Популярная метрополия менеджеров, большое скопление квалифицированных кадров
  • Стратегически выгодное расположение в сочетании с выгодным режимом налогообложения холдингов - отличные условия для развития международного бизнеса и выхода на рынки Европы

 
Рынок недвижимости Вены


Ожидания снижения Венского рынка недвижимости вслед за мировым понижательным трендом в 2009 году не оправдались. Стабильная ситуация с ценами на рынке недвижимости Вены - в отличие от других столиц в Европе и Азии – основана на сдержанном росте цен в предыдущие годы. Вена находится в середине европейских рейтингов по стоимости аренды и покупки жилой недвижимости премиум класса.

В течении прошлого года произошло существенное сокращение бюджетов крупных компаний и посольств до 20% (это главные покупатели недвижимости в топ сегменте). Тем не менее, снижение цен в данном сегменте не произошло благодаря тому, что предложение до сих пор не может удовлетворить существующий спрос. Но снижение бюджетов сказалось на увеличении маркетингового периода продажи.

Существует стабильный спрос на аренду апартаментов с хорошим и очень хорошим расположением площадью до 140 м2 и стоимостью до €2,500 в месяц. Запросы выше указанных параметров стали редкостью. Снова увеличился спрос на аренду апартаментов в центре города площадью до 80м2 , стоимостью до €1,200 в месяц.

Этот спрос главным образом перекрывается так называемыми «инвестиционными квартирами». Привлекательность которых, в качестве альтернативных инвестиций в связи с нестабильной экономической ситуацией увеличилась. Новые приходящие на этот рынок инвесторы покупают подобные объекты и рассчитывают на доходность 3-5% годовых или на повышение их недвижимости в цене. Благодаря высокому спросу в последние месяцы, цены в данном сегменте выросли на 15% и успешность таких инвестиций в ближайшие 5-10 лет под вопросом.

Аналитики Colliers International отмечают рост популярности объектов стоимостью до €500,000 так как многие предпочитают инвестировать свои сбережения в новое жилье. Запросы на более дорогую недвижимость встречается реже и для её продажи необходим длительный маркетинговый период.

На спрос в премиум сегменте оказывает давление снизившаяся покупательская способность в странах восточной Европы, хотя в последние месяцы и был зафиксирован некоторый рост. В 2010 году на рынке появилось несколько эксклюзивных проектов в центральной части города с ценой до €20,000 за м2 и в прилегающих территориях со стоимостью квадратного метра до €8,000. Хотя еще пару лет назад максимальные цены за м2 не превышали  €8,000. По оценке экспертов, учитывая спрос, люкс - недвижимость в Австрии в ближайшие годы может подорожать вдвое.

Около 70% жилой недвижимости Вены находится в собственности институциональных и частных инвесторов, банков и других организаций, в том числе социальных. Таким образом, как и в Германии, большая часть населения живет в съемных квартирах. Доходные дома стали лидерами по объёму инвестиций в 2009 году, впервые достигнув уровня в 1 миллиард евро, показав рост в 17% по сравнению с предыдущим годом, хотя и 2008 год так же был успешным. Основной группой покупателей являлись частные инвесторы и фонды, которые инвестировали денежные активы в недвижимость из-за инфляционных рисков.

Венский рынок жилой недвижимости за последние 150 лет прочно зарекомендовал себя как надежное направление для инвестиций. Стоимость недвижимости в хороших районах существенно выросла за последние 20 лет. Инвесторы так же получили хороший прирост стоимости за последние два года. Кредитная политика банков не помешала росту цен в данном сегменте, поскольку практически все частные сделки происходили за счет собственного капитала.

Рост стоимости недвижимости продолжится в 2010-2011 годах, но главным образом в сегменте первоклассной недвижимости с топ расположением. Если один из двух факторов не соблюден, инвесторы не будут заинтересованы в покупке и недвижимость будет продаваться с трудом или по сниженным ценам. Арендная плата в лучших домах с хорошим расположением неуклонно растет благодаря низким показателям количества свободных апартаментов.

Из-за проблем со сдачей в аренду недвижимости за пределами Gurtel (за исключением 13, 18, 19 районов) спрос на такую недвижимость находится на низком уровне. Спрос на недвижимость внутри Gurtel в десять раз выше. Не смотря на это, в долгосрочной перспективе аналитики Colliers ожидают повышение спроса на периферии, так как предложение в рамках Gurtel очень ограничено. Стоит так же отметить Stuwerviertel рядом с большим городским парком Пратер, и территории вокруг железнодорожных вокзалов Zentralbahnhof, Westbahnhof и Nordwestbahnhof, которые проходят реконструкцию и активно развиваются.

Отдельно стоит упомянуть 22 район Donaustadt в рамках которого планируется строительство «города в городе». На территории бывшего аэропорта Асперн на востоке Вены до 2030 года возникнет новый район города на 20 000 человек и 20 000 новых рабочих мест а так же 8 500 единиц жилья, центр размещения научно-исследовательской деятельности и образования.

Спрос на классические здания в хорошем состоянии превышает предложение. Постоянный спрос на пустующие здания требующие реконструкции и реставрации остаётся неудовлетворенным. Инвесторы по всей Вене ищут старые дома с площадью как минимум 1,500 м2, но в приоритете остаётся недвижимость внутри Gurtel так же как и в 13, 18 и 19 районах.

Расположение районов Вены

районы вены

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Добавлено 17 декабря 2010, 10:16

Экономические показатели Австрии - прогнозы и факты (Experian plc., QII 2010)