Евгений Ворончихин
25
All posts from Евгений Ворончихин
Евгений Ворончихин in Alfa-Quant,

Спрос на квартиры в Москве рухнул до минимума за 10 лет. Прогноз цен на недвижимость

Московский рынок недвижимости, разогретый до состояния "пузыря" в годы нефтяных сверхдоходов, сейчас продолжает погружаться в суровую реальность. В августе спрос на квартиры в столице рухнул до минимума за 10 лет. Количество договорных обязательств о заключении сделок сократилось еще на 12% по сравнению с прошлогодним уровнем.


Традиционно в августе рынок выходит из состояния "летней спячки", но на этот раз возвращения покупателей не произошло. Наоборот, показатели спроса оказались даже хуже, чем в начале лета: объем внесенных авансов упал на 8% в годовом выражении, количество обращений к риэлторам обвалилось на 11,4% по сравнению с июнем.



Рынок фактически встал из-за резкого сжатия платежеспособного спроса. И лишь 20-30% продавцов готовы снижать цену в соответствии с возможностями покупателей, 7 из 10 переоценивают свои квартиры относительно реальной ситуации.

Владельцы недвижимости отчаянно сопротивляются нисходящему тренду цен на жилье. Они не понимают: если все вокруг становится дороже, почему продавать свою квартиру я должен дешевле? Но реальность такова, что 87% объектов уходят с той или иной скидкой, ее средний размер в августе - 8,7%. Ситуацию на вторичном рынке усугубляет предложение новостроек, которое растет вопреки всем кризисам.

Избыток предложения на рынке сейчас рекордный за все время наблюдений: два года рецессии и рекордный с 1990-х годов обвал уровня жизни удачно совпали со строительным бумом, который начался, когда цены на нефть еще были высокими, а санкционная война с Западом не снилась строителям даже в кошмарах.

Проекты застройки, которые были начаты еще при нефти дороже 100 долларов за баррель, выплеснулись на рынок в 2015-16 гг, и ввод жилья взлетел вдвое. С учетом нынешнего темпа продаж для реализации всех квартир в новостройках понадобится как минимум 1,5 года. И то при условии, что новое жилье на рынок поступать не будет. Ситуацию усугубляет то, что от квартир начинают избавляться те, кто покупал их в качестве инвестиции - по сравнению с 2014 годом объем такого предложения на рынке взлетел на 120%, а доля в общей массе - почти вдвое, до 5,4%.

Как правило, "инвесторы" в недвижимость не являются профессионалами рынка: они покупали квартиры, думая, что это надежное вложение, которое окупится. Но стартовавший в 2014 году кризис, в результате которого цены опустились в долларовом выражении вдвое, вынуждает их спасаться бегством. Пока факторов, которые могли бы вывести рынок из пике, не наблюдается: те, кто ждут восстановления спроса осенью, после сезона отпусков, скорее всего, будут разочарованы.

Исправить положение помогло бы кардинальное сокращение строительства - на 30-35% от запланированного на ближайшие годы, но это вряд ли произойдет. Финальным ударом по столичному рынку станет программа реновации пятиэтажек. Часть жилой площади, как и в случае лужковского расселения "хрущоб", пойдет на открытую продажу. В результате рынку грозит полноценный ценовой коллапс в перспективе ближайших пяти лет.

По моему мнению, к 2020-21 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30-40% в связи ухудшением экономической ситуации в России и в мире.