Сергей Журавлев
2
All posts from Сергей Журавлев
Сергей Журавлев in Сергей Журавлев,

Жить стало легче…

В том смысле, что покупка места, где это «жить» незаметно и быстро протекает, пока мы строим планы, каким оно должно быть (ц; Дж.У. Леннон), становится всё доступнее. И это, несмотря на то, что доходы на среднестатистическую российскую душу падают. Сейчас они, если сгладить сезонные колебания, порядка 30.5 тыс./мес. Тогда как в 2013-14г. в пересчете на современные цены, были бы в среднем 33.7-33.6, т.е. примерно на 10% больше.

Средняя ставка по жилищным кредитам, напротив, незаметно, но монотонно ползёт вверх. В мае (это последняя цифра, подсчитанная ЦБ), она снова перевалила за 13%, оттолкнувшись от «дна» в феврале (12.1%), до которого она снижалась с начала 2015г. (В 1-ом квартале которого, до гос. субсидирования, она подскакивала почти до 15%). Вероятно, на разворот ставок повлиял легкий ажиотаж спроса на ипотеку в феврале. Тогда население, на фоне падавших цен нефти и рубля, в очередной раз (после марта и декабря 2014г.) кинулось спасать свои доходы в недвижимости.

Тем не менее, индекс доступности жилья (Housing Affordability Index), характеризующий тяжесть нагрузки по обслуживанию ипотеки (и по идее – аренды жилья, хотя у нас эти тенденции не вполне идентичны) неуклонно растёт, хотя для подтягивания к 1, которая означает, что ипотека становится условно-доступна для половины населения (т.е. жителя с медианным доходом), ему остаётся еще лет 10-12. Причина проста – падающая цена квартир, особенно в сравнении с ростом потребительских цен, или в долларовом эквиваленте (в котором её было распространено считать до кризиса 2008-09гг.). В последнем, к примеру, стоимость среднего московского «бетонометра» сейчас порядка 2.6 тыс. долл. по индексу irn.ru (в феврале и здесь было «дно» - 2.2). Это означает возврат к ценам более чем 10-летней давности. Для сравнения – на максимумах 2008г. жильё стоило почти втрое дороже - 6.1 тыс. долл./м2. И даже на посткризисном «дне» 2009г. опускалось лишь чуть ниже 3.9 тыс. (Для расчёта ИДЖ на графике принимается, что м2 среднероссийского жилья стоит 1/3 от московского.)

Соответственно интенсивность обращения в банки за кредитами на покупку жилья (кол-во выдаваемых в мес. кредитов) в 2016г. практически вернулась к максимумам, предшествовавшим обрушению цен на нефть. По критерию роста остатка задолженности жилищное кредитование остается единственным растущим сегментом в секторе «розничного» кредитования. Другая его часть – потреб. кредитования, включая автокредиты – неуклонно сжимается. С начала 2015г. в номинале оно сократилось в 1.2 раза. А с учетом роста цен на 16% - реальная задолженность по потреб. кредитованию уменьшилась за 1.5 года в 1.4 раза.

После отказа ЦБ от регулирования обменного курса рубля в ноябре 2014г., население практически полностью переключилось на привлечение жилищных кредитах в рублях. Некогда популярная «валютная ипотека» умерла. В мае был взят всего 1 жилищный кредит в валюте. В итоге задолженность по таким кредитам в рублёвом эквиваленте даже заметно ниже, чем до скачка обменного курса в конце 2014г. – всего около 100 млрд. руб. (для сравнения – долг по жилищному кредиту в рублях – более 4.1 трлн., т.е. в 41 раз больше).

Можно предположить, что задолженность по «валютной ипотеке» сокращается еще и в результате частичного списания этого долга банками. Уровень неплатежей по жилищным кредитам в валюте очень высок – просроченный долг приближается к 30%. Хотя и до скачка курса он был немаленький – в среднем порядка 14%, начиная с 2011г. Для сравнения – «рублёвые ипотечники» несравненно более дисциплинированы. Просрочка тут – немногим более 1%, что в 8 раз меньше чем по кредитам населению в среднем (включая потребительский), и без особой тенденции этой цифры к росту (на «пиках» 2010-11г. просрочка по рублевым кредитам на покупку жилья достигала 2,7%).

Оригинал