Rale
8
All posts from Rale
Rale in Rale,

Нежилая недвижимость ПИК распадется на паи

ГК ПИК подтвердила свои намерения по реализации некоторой части коммерческой недвижимости с помощью включения этой недвижимости в ЗПИФН. Такой подход должен увеличить количество потенциальных инвесторов, а значит, и средств от таких действий выручить можно будет больше.

Ранее говорилось об объеме площадей в пяти ЗПИФН на уровне 160 тыс. кв. м, но сама компания говорит о более чем 200 тыс. кв. м в течение ближайших трех лет. На сегодня же планируется "упаковать" в фонды 45 тыс. кв. м. Исходя из прошлых планов, это позволит получить около $60-65 млн, а в дальнейшем объем привлеченных средств превысит $280 млн. Естественно, эта сумма предполагает, что владеть большей частью паев будет сама ГК ПИК. В дальнейшем компания будет продавать свои паи, что позволит ей привлечь дополнительные средства.

Примечательно, что по заявлениям самой компании, сдаваться в аренду эти площади будут только определенным операторам. Это, на мой взгляд, должно несколько повысить привлекательность таких фондов, поскольку стабильные арендаторы подразумевают стабильную генерацию дохода, а значит, доходность будет как раз на уровне 10-15%, что вполне приемлемо для таких проектов.

С учетом того, что в последнее время подобные фонды не создаются, так как они потеряли возможность не платить налог на такую недвижимость, они могут пользоваться достаточно сильным спросом, тем более что созданные фонды через три года станут довольно крупными.

Такие действия можно расценить как позитивные для девелопера, поскольку ранее подобная недвижимость просто продавалась, теперь же аналогичные средства будут выручены только за счет продажи паев, и дополнительный доход будет получен за счет роста их стоимости и благодаря получению арендных платежей.

Сам фонд не платит налог на прибыль, а фактически эту прибыль приносят пайщики. В дальнейшем, скорее всего, объемы фондов будут расти в том случае, если проект окажется удачным. Компания в 2011 году может продать 520 тыс. кв. м жилой недвижимости, и этот показатель вряд ли будет снижаться в дальнейшем, поэтому будут расти и коммерческие площади. По итогам текущего года я ожидаю, что рост выручки составит минимум 50 млрд руб. При этом рентабельность по EBITDA будет на уровне 12-15%. Однако существуют и некоторые негативные факторы. К ним, в частности, можно отнести расторжение контракта на строительство микрорайона 115 А в промзоне Грайвороново, где можно было бы построить около 225 тыс. кв. м жилой недвижимости. И все же вряд ли это стоит считать большой потерей, поскольку у девелопера есть большое количество крупных и более интересных проектов.

Сейчас локальные бумаги ГК ПИК торгуются со значительным дисконтом к компаниям-аналогам по мультипликатору EV/S. Целевая цена - 153 руб. Но, несмотря на большой потенциал роста, реализовать его будет непросто в связи с сохраняющимися рисками в экономике. Тем не менее рост должен стать достаточно активным ближе ко второй половине 2012 года, когда будут подтверждены сильные финансовые показатели.