周本泉
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空间博弈 商业地产风起云涌

本篇开始的系列文章,将试图探讨商业地产的现状、发展与多业态模式。在课题展开之前,先帮助大家理清政治经济学之下的经济大势、看清迷雾之中的中国房地产。

空间博弈 <wbr>商业地产风起云涌

一、年度过半看经济大势

新班子经济的几个关键词:稳增长、调结构、GDP托底7.5%、托底保就业、稳大局、促改革。新班子的几手大棋局:城镇化、美丽中国、简政放权、大力反腐。

六月过后中国经济将有两大看点。一是七月下旬的中央政治局经济会议的定调;二是聚焦八月北戴河会议:每年夏季的北戴河会议虽然对外“着墨“不多,但许多政治经济大政方针都是北戴河定调的… 今年北戴河会议,预判聚焦城镇化、京津冀、新疆与海疆安全三大主题!

从上半年各个月分的经济数据看,物价目标远低于3.5%的红线以下。但制造业数据显示不容乐观,房地产业市场短线总体预期向下。但同时,高层口风业已“悄然改变”……


二、雾中看迷局,鸟瞰房地产

楼市舆论界有以谢国忠、牛刀为代表的“闭眼喊跌派”,喊了七八年的跌——动辄预判要跌掉“80%”… 严格意义上说,他们或对中国的“政治经济学”木有吃透。而以任志强为代表的可称之为“牛魔王派”。西游记中的牛魔王何许人物?黑道红顶、手眼通天!因此,任志强的观点是看准了中国房地产的核心实质:国家坐庄、大股东就是银行!而真正拥有大量房产的是官僚资本产业链,能倒么?倒得起么?前文曾经举了一个例子:陕西神木郭爱爱,一个县级农商行副行长就拥有10亿房产!而在全国官商链上,郭爱爱只能算是个“上不得席面”的小角色!大家想一想,如果房地产倒了,意味着什么“倒了”?这话不便展开,按下不表……

就中国房市的舆论来看,懂的人不说、不懂的瞎说;看清楚的不愿说、看不清的玩邪说!个人的客观分析是:1、房价过高影响民心,国家层面在表述上只能是“不鼓励”。2、楼市一方面牵扯产业链过长,牵一发动全身;另一方面因磊得太高,硬着陆将影响政体,伤不起!因此,两方面权衡之下,政府实际可用的安全手段不多。目前只有一项是靠谱的——那就是官员财产登记。目前看,这项工作正慢慢地展开。随着官僚们的背后转移、过户、抛售,短线的3年左右的时间内,将抑制房间上涨,期间会有短暂跌势,但属于正常波动。而中长线看,随着城镇化人口的爆炸式递增,现有存量及官僚抛售将被有效消化。20年内,中国楼市不会硬着陆——这是经济与政治的双重诉求决定的!这就是我对房地产市场的基本看法。

空间博弈 <wbr>商业地产风起云涌

三、商业地产风起云涌的两大基石

支撑商业地产发展的预期主要在两个方面。一是城镇化进程;二是社会保障体系建成之后的大消费预判。

先看城镇化。中国目前城乡户籍人口比例大约是5:5,今年开始的20年内每年将有大于2000万农村户口,转为城镇居民。国务院深化改革反复强调“破除城乡二元经济”,城镇化是个重量把手。

理想化的城镇化,其终极目标是:1、变破换环境挖空资源的出口大国为内需拉动型“城市一元经济”国家;2、建立强大的社会保障体系,促进消费。变制造型国家为消费型大国,促成内生增长动力的良性循环。因此,城镇化与社会保障体系、当然还有二胎政策给出的消费联想等因素,构成未来商业地产发展的基石。

而最近几年商业地产的风起云涌,原因却与长线基石有所不同——

1、以出口为导向、高投资、低消费的中国经济模式面临结构性调整,扩大内需成为确保中国经济长期稳定发展唯一出路,国家的政策已经向繁荣国内商业倾斜——这是商业地产兴起的内在主因。

2、“国五条”颁布以后,住宅市场受到剧烈影响的同时,商业地产的市场以不限购、不限贷等优势,迅速获得了市场的青睐,成为掘金首选——这是商业地产兴起的外在因素。

3、成功配套的商业地产能够带活区域商圈——这是地方政府拉动经济和启动城镇化建设的鲜活利器!

【本节观点】:中国商业地产发展空间巨大。一是城镇化推进与保障体系跟进政策预期支撑;二是城市不断更新,催生商业需求消费升级。跨界创新型、多业态的购物中心将是未来发展总体方向,迎接真正意义的黄金十年!(待续)

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