Сергей Хестанов
17
All posts from Сергей Хестанов
Сергей Хестанов in Сергей Хестанов,

Призрак ипотечного кризиса: скоро и в России…

Российский рынок недвижимости очень молод, и большого падения рублевых цен на нем пока не наблюдалось. Долларовые цены на недвижимость падали дважды: 1999..2000 гг  (в два раза!) и 2008…2016 гг. (тоже примерно в два раза…). Рублевые же цены если и снижались, то не столь значительно. Но, возможно, в обозримом будущем эта ситуация и поменяется. По крайней мере, и ЦБ РФ, и международные рейтинговые агентства уже проявляют некоторое беспокойство.

Природа этого беспокойства проста и понятна: если стоимость залога (т.е. объекта недвижимости) падает ниже величины задолженности перед банком — банк начинает нести серьезные риски. И чем сильнее падение стоимости недвижимости — тем риски, соответственно, выше.

Первоначальный взнос призван, прежде всего, покрыть эти риски. Соответственно, чем выше процент первоначального взноса — тем меньшие риски несет банк. И — наоборот.

Массовое распространение ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (10..20%) приводит к тому, что даже при умеренном падении рынка недвижимости риски банков резко возрастают.

Так, обрушение рынка недвижимости в Японии в 1991 г привело к тому, что банки стали владельцами огромного количества подешевевшей недвижимости. Прошло более 25 лет (!!), а продать эту недвижимость не удается до сих пор! Японский ЦБ вмешался, и спас крупные японские банки. Катастрофы не произошло. Но ценой этого дорогостоящего спасения стала долгострочная стагнация экономики Японии, преодолеть которую все еще не удается…

В России снижение ставок по ипотеке, вместе с огромным желанием девелоперов продать уже построенные объекты уже создало предпосылки для возникновения ипотечного кризиса.

Это уже вызвало серьезное беспокойство ЦБ РФ, который ужесточать резулирование для ипотечных кредитов с первоначальным взносом 10% и 20%. Агентство Moody’s уже даже оценило возможные последствия такого регулирования.

С чисто практической точки зрения это означает, что ЦБ рассматоривает сценарий падения рынка недвижимости более чем на 20% как весьма и весьма вероятный…