DoctorPlan
14
All posts from DoctorPlan
DoctorPlan in DoctorPlanRu,

Недвижимость, банковский % и при чем тут акции

 

    Я с большим вниманием отношусь ко всему, что происходит на рынке недвижимости. Поскольку недвижимость - очень точный индикатор экономического цикла. Трудно найти еще один такой актив, который бы был востребован всеми, имелся бы у всех, был жизненно необходим, имел высокую капитализацию. А еще - недвижимость вне сомнения является финансовым активом, причем очень чутко реагирующим на стоимость денег и являющимся прямым конкурентом банковского депозита. И тут кроется уникальное свойство недвижимости - отражать _реальную_ стоимость денег в экономике. То есть, размер рентных платежей проистекает от соотношения спроса и предложения (читай - экономической активности или индекса уверенности потребителей и их благосостояния), а вот рыночная стоимость самого объекта недвижимости -  упирается в ставки по депозитам (читай - в стоимость денег вообще). 
   Таким образом, у любого участника рынка формируется вилка - купить или снимать? Когда рентный платеж _выше_ банковского %, логично купить. Когда рентный платеж ниже - логично снимать. Та же логика и у арендодателя - доход от аренды выше % в банке - логично сдавать. Доход ниже % в банке - логично продать недвижимость и положить деньги в банк под %.    
   Недвижимость, как финансовый актив - чистой воды производная от стоимости денег в экономике. И сейчас так и есть - реальная доходность любимого занятия нашего населения - сдачи квартир - колеблется в рамках 5% годовых, что есть точная ставка депозита в валюте в банке первой величины. Анализировать доходность недвижимости позволяет коэфициент цена/арендный платеж (price/rent ratio),  в РФ он сейчас равен 20. Много это или мало? Сейчас сравним. 
    Я привожу две таблицы коэфициентов по штатам США с данными на 2007г. и февраль 2011г.
Ratio of home prices to annual rents 2007
Metro area June 2007 15-year avg. % Correction
NATIONAL AVERAGE 22.8 16.9 -25.9
Orlando 23.8 14.9 -37.2
Miami 27.2 16.0 -41.1
East Bay, Calif. 50.9 31.6 -38.1
Tampa 21.4 14.5 -32.2
Baltimore 20.7 12.6 -39.1
Fort Lauderdale 24.5 15.7 -35.9
Palm Beach County, Fla. 27.1 17.6 -35.1
Las Vegas 27.9 18.9 -32.3
Sacramento 28.7 19.4 -32.2
Greater Washington, D.C. 26.0 15.9 -38.9
Los Angeles 26.7 16.0 -40.3
Jacksonville 20.1 14.3 -28.8
San Diego 34.0 22.4 -34.2
Long Island, N.Y. 24.5 15.7 -36.1
Phoenix 21.5 14.0 -34.6
Charlotte 26.2 18.2 -30.5
Norfolk 26.8 17.9 -33.3
Salt Lake City 24.1 16.3 -32.7
Richmond 24.9 16.8 -32.3
Orange County, Calif. 36.2 24.3 -33.1
Philadelphia 18.6 12.5 -33.2
Seattle 38.0 23.3 -38.7
Portland, Ore. 31.7 20.8 -34.3
North/Central N.J. 20.6 14.4 -30.2
Inland Empire, Calif. 27.5 18.8 -31.6
Milwaukee 24.2 18.1 -25.0
San Jose 42.5 27.2 -35.9
Raleigh 26.8 19.4 -27.7
New York 17.8 11.7 -34.6
San Antonio 17.7 13.5 -23.6
Atlanta 19.5 14.8 -24.0
Hartford 18.7 14.9 -20.0

 

и сейчас:

Очевидно, что произошли драматические изменения, а именно: средний коэфициент существенно снизился с 2007 года. Более того, согласно таблице за 2007 год - исторически нормальное значение данного коэфициента - 17, для США. И все что выше - означает переоцененность недвижимости. В 2007 году коэфициент достигал 30 и более по многим штатам. Авторы доклада в 2007 году сделали вывод о скором падении рынка на 28%, как видим - они совершенно  точно предсказали и падение и его уровень. 
    А как можно это использовать нам? Я думаю, что такой инертный показатель хорошо подходит для понимания долгосрочных трендов. Тренд на спад активности в штатах заканчивается. Уровень Price/Rent уже находится ниже нормального значения, а значит найдет поддержку. Есть много подтверждений, что начался сильный рост спроса на аренду жилья в штатах.  И отсюда много последствий - во-первых это вызовет еще большее изменение коэфициента price/rent, во-вторых - рост коэфициента инфляции CPI, поскольку, в отличие от нефти и продуктов - рента туда входит. ФРС не сможет больше прятать инфляцию. Впереди - рост цен.
     Вывод: Рынок жилья в США находится на дне или около него. Рост этого рынка - будет индикатором перехода рынка в новую фазу. Причем парадокс низкой стоимости денег ( уровня ставки) и высокой доходности Price/Rent не может продолжаться долго. 
   Почему такого же не происходит в России? Ответ на данный вопрос  - это колоссальный отложенный спрос в РФ или потребность в жилье. А также традиция иметь жилье в собственности. И, видимо, большое количество административных барьеров на пути строительства - проще говоря взяток чиновников, заложенных в цены м2. Иначе как объяснить, что цена м2 в нашей стране оторвалась от реально обоснованной экономической логикой стоимости его аренды и соответствует по коэфициенту уровню стран, где доступны дармовые ипотечные кредиты под 2-3% годовых???  Конечный вывод - продавайте квартиру в Москве сейчас и покупайте дом в  Канзасе - капитал целее будет ))))